买卖不成是否需要支付中介费--上海房产律师|房产纠纷律师

买卖不成是否需要支付中介费？

    买卖双方签订了居间协议，同时买方依约向卖方支付定金，卖方收取定金。但在签署正式的房屋买卖合同之前，卖方因为种种原因（房价上涨、家人意见不一致、新房子没买成等等），卖方不想卖了，同买方私下协商，双倍赔付买方定金，合同解除。然而中介仍然不罢休，以卖方违约为由，要求卖方向中介支付上下家双方的中介费。同时还拿出了合同依据，因为在中介制定的居间协议里约定了，如果因一方违约，违约方需向中介承担违约金若干元（金额相当于双方的中介费之和）。

    那么卖方此时是否需要支付中介费或违约金呢？有人认为，中介没有促成双方签订买卖合同，无权来主张中介费。但违约金因为是三方在合同里明确约定的，有合同依据，应遵照执行。

    其实这样的观点是错误的。《中华人民共和国合同法》第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。上海市物价局《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》规定：经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。可见中介未促成买卖双方签订买卖合同，无权主张佣金即中介费。

    而其居间协议里制定的违约责任条款，是中介方提供的格式条款，免除了己方的责任，加重了对方的义务，使得中介方无论是否促成交易，都能获得中介费或相当于中介费的报酬。根据《合同法》第64条规定，该条款无效。因此中介无权来主张中介费或者违约金。中介最多只能按照《合同法》第427条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。而这一必要费用通常指的是交通费、通信费等等，数额与中介费相比，只占非常小的一个比例。