关于公房承租权变更之诉--上海房产律师

在房屋拆迁中,公房的承租人对公房享有不容置疑的权利,即使此承租人在他处仍有福利性分房,即使不在此处实际居住,甚至即使承租人已经不具备上海市常住户籍,甚至不具备中国国籍,只要未进行承租人变更,该承租人就有权签署拆迁或征收补偿协议,选择本户的安置方式，享有补偿款。

所以作为同住人，对于承租人的变更，要持十分重视及谨慎的态度，不要轻易将权利让与他人，而使自己在将来的房屋拆迁中处于不利地位。而如果承租人被违法变更，也应积极地采取诉讼或者其他措施，来维护自己的利益。

实践上常见的情况是：

1、承租人在世情况下的承租人变更。

承租人变更，需经本户所有同住人员协商一致。

《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》确定《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。 

  承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人： 

  (一)原承租人的配偶； 

  (二)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短)； 

  (三)原承租人的父母； 

  (四)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。 

  承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的，应当同时按规定调整租金标准。 

2、承租人死亡后的承租人变更。

《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定，原承租人死亡的，可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》规定：承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人： 

(一)原承租人的配偶； 

(二)原承租人的子女(按他处住房情况)； 

(三)原承租人的父母； 

(四)原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。

上述各类情况中，如果出租人怠于指定，这一纠纷并不在法院的受理案件范围之内，公房会始终维护原承租人的状态。但如果出租人指定行为违法，就在法院的受理案件范围之内，可以提出相应的诉讼请求，撤销承租人变更的行为。