一篇文章看懂你是不是同住人!

  发布时间:2020-08-25 15:40:27 点击数:
导读:“同住人”是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。对如何认定同住人资格以及同住人与承租人之间的利益分配往

“同住人”是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。对如何认定同住人资格以及同住人与承租人之间的利益分配往往会产生许多纠纷,本文对同住人相关的规定与案例做出解析,帮助大家了解自己是不是同住人。


一、同住人认定的三个基本条件


01  户籍条件

征收方作出征收决定时,需要在被征收房屋具有常住户口。


02  居住条件

除特殊情况外,作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上。


03  住房条件

征收决定时,在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

对于“他处住房”的性质,应该仅限于福利性质取得的房屋,不应将自购商品房归入他处有房。以下几种均属于他处有房的情形:

 

(1)原承租的公有住房;

(2)计划经济下分配的福利房;

(3)自己部分出资的福利房;

(4)房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房;

(5)公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房);

(6)按公房出售政策购买的产权房等。

 

另外需要注意的是居住困难,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。在《2020年上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》出台前,居住困难户的认定标准为“人均建筑面积低于(含)15平方米”。而2020年上海高院的会议纪要指出:“法定最低标准面积的认定,应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。”因此相比于之前的居住困难认定标准,此次会议纪要所定的居住困难标准更加严格。


二、不满足条件视为同住人的情形


对于上文中的户籍、居住和福利分房三个条件,必须全部满足才可以符合同住人资格。但是有一些特殊情况,即使没有全部满足上述三个条件,也可以视为同住人。


01突破户籍和居住条件

具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;


02突破户籍条件

一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;

房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。


03突破居住条件

在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的。


三、满足条件也不能成为同住人情形


另外在《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中还规定了满足上述三个条件但是不能视为同住人的三种情形:


01 将本来享有的他处公有住房权利予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;

02 本来获得单位购房款补贴后有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

03 已在本市他处公有房屋拆迁中获得货币补偿款。


四、同住人的特殊问题


01 谁有权对同住人作出认定

对于何方主体有权对同住人进行确认,我们需要指出同住人系法律概念,除法院外其他主体无权对同住人身份进行确认。“本案第一征收公司作为拆迁单位,既无行政授权也无法律权限,无权对张某某同住人的身份作出认定。”(引用自:上海市高级人民法院(2017)沪民申1719号民事裁定书)。由此我们可以看出,无论是征收公司或是动迁组都无权对同住人身份作出认定,只有法院有权对同住人的身份作出认定。


02 未成年人随家人所获分房是否属于获得过福利分房

在《2020年上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》中,法院认为有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房(甲房),在成年后又分得另外一套公房(乙房),在确定乙房同住人范围时,该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。会议倾向性意见认为,未成年人与父母共同受配公房时,未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利,而是附随于父母的居住利益,故原则上不属于他处有房,不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。


但是我们在日常亲办的案件中发现,此次会议对于未成年曾在儿时与父母受配过公房,在成年后又分得公房此种情况的举例并不多见,并且法院内部对于未成年人曾受配公房在成年后能否成为其他房屋同住人并未达成统一意见。目前法院中也有一些法官倾向于认为当事人未成年时随家人所获的分房属于福利性质的房屋。

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