经济适用房如何继承

经济适用房（经适房）是为了改善中低收入困难家庭居住条件，采用政府与购房人按份共有产权的方法，具有保障性质的政策性住房。而因为经适房所适用的政策灵活多样，居民在日常生活中对于经适房的政策了解不清，导致居民家庭之间产生矛盾与争议。今天我们就从经适房的产权人去世后经适房如何继承的角度来与大家分享。

首先我们需要了解经适房的性质，经适房是由购房人与政府共有产权的房屋，在购房人购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额，简单来讲就是取得产证后5年时，可以将经适房出售变现或购为商品房。

而经适房的购房主体方面又分为购房人与同住人，购房人与同住人统称为原始申请人，大家一定要记住原始申请人的身份对于经适房的继承有很重要的意义。根据《上海市共有产权保障住房管理办法》家庭购买共有产权保障住房的，申请家庭可以书面协商确定购房人，作为其产权份额的共同共有人，其余申请人为同住人；申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。

如果继承人是经适房的原始申请人，那么可以直接判决继承份额。

上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初2113号民事判决书：本案所涉房屋系经济适用房，房屋登记的权利人为颜某和原告，现颜某已经去世，原告为颜某女儿，故系争房屋中属于颜某的产权份额应当适用继承法的相关规定处理。因原告为系争房屋购置时的共同申请人，故颜士义在系争房屋中的产权份额由原告直接继承。法院最终判决房屋的70%产权归原告所有。

如果继承人并非经适房的原始申请人，那么可能会出现下列几种判决结果：

1.判决驳回诉讼请求

上海市普陀区人民法院（2019）沪0107民初11698号民事判决书：根据《上海市城镇户籍居民共有产权保障住房申请须知》第十八条之规定：“申请家庭成员在完成房地产转移登记前死亡的，该共有产权保障住房房地产权利不发生继承。申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，处理方式如下：1、房地产权利人死亡的，其所享有的共有产权保障住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承。其中，继承人不属于申请家庭成员的，不享有共有产权保障住房居住使用权，仅享有在共有产权保障住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利；2、共有产权保障住房同住人死亡的，该共有产权保障住房房地产权利不发生继承。”本案中，原告范某不属于申请家庭成员，且系争房屋目前尚不具备回购或转让条件，原告及相关权利人可在系争房屋按照规定发生回购或者转让后另行主张，故原告要求法定继承系争房屋产权份额之诉讼请求，本院难以支持。最终法院驳回了原告的诉讼请求。

本案中原告范某作为被继承人的子女，享有合法的继承权，但是由于其并不属于经适房的原始申请人，目前经适房也并未发生回购或转让的情形，因此不能主张份额或分割回购款。

2.可继承被继承人的财产性权益

上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终11524号民事判决书：经济适用房有别于一般的商品房，是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。如由不符合经适房申购标准的人取得产权，则有违社会公益。本案中，俞某4的继承人何某并非申请家庭成员，也无证据证明其符合该经济适用房的申请条件，因此根据相关政策规定，其不享有对该房屋的居住使用权，对被继承人俞某4在浦涛路房屋中的产权份额不能继承，其仅享有在房屋发生回购后，主张分割所得价款的权利。因浦涛路房屋的产权人俞某4及同住人单某2和金某6均已死亡，可能触发政府回购程序，故该房屋不宜直接判归何某所有，俞某4在该房屋中财产性权益其可依法继承。至于该财产性权益的具体实现则应由何某和住房保障机构依照相关规定处理。

3.判决直接由合法继承人继承

上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初10592号民事判决书：本案所涉房屋系经济适用房，房屋登记的权利人为陈某及被告诸某某，现陈某已经去世，符合上述相关规定，本案应当适用继承法的相关规定处理。因系争房屋登记的权利人为陈某及被告诸某某，且为共同共有，因陈某生前未立有遗嘱，房屋系经济适用房，在取得房地产权证满5年转让房屋的，只获得70%的转让总价款。故系争房屋70%份额的二分之一作为陈某的遗产，由陈某的法定继承人继承。法院直接判决经适房属于被继承人陈某的遗产，由合法的继承人继承。

根据上述案例我们可以看出，继承人是否属于经适房的原始申请人对于继承案件的判决起着至关重要的作用，如果继承人不属于经适房的原始申请人，判决的结果更是相差巨大。我们检索到的关于经适房继承的各类判决的法律依据基本都是《中华人民共和国民法典》的继承编和上海市政府发布的《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》，在第五条明确：申请家庭成员在完成房地产转移登记前死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，处理方式如下：（一）房地产权利人死亡的，其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承。其中，继承人不属于申请家庭成员的，不享有经济适用住房居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利；

但上述规定得不甚具体，尤其是在继承人不属于经适房的原始申请人这一情形下，在多个判决中出现同案不同判的情形，上述各类判决均具有一定合理性与不合理之处，以继承人不属于原始申请人的情形为例：

1.如果判决继承人可直接继承经适房份额，那么会打破经适房用于保障居住困难的居民这一初衷，甚至会引发被继承人与他人私下签订房屋买卖协议，明面签订遗赠协议，最后导致买卖经适房情形发生。并且继承人是否可以凭借判决请求行政机关进行变更登记也需要进一步验证；

2.如果判决直接驳回继承人的诉请，那么会直接侵害继承人的合法继承权，继承人对于被继承人的财产无法继承，导致被继承人的财产处于不安定的状态之中；

3.为了解决上述两种判决的缺点，法院总结经验，发展出判决继承人可以继承被继承人的财产性权益这一方法，但是这一方法的缺点在于根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第十一条：需要回购共有产权保障住房的，全部购房人、同住人之间达成一致意见后，本市户籍家庭向房屋所在地区住房保障实施机构提出书面回购申请。和第十六条：需要购买政府产权份额，或者上市转让共有产权保障住房的，购房人、同住人应当达成书面一致意见，填报格式表单，向房屋所在地区住房保障实施机构提出申请。可以看出无论是经适房在取得产证五年后的政府回购或上市转让均需要取得原始申请人的一致同意，换言之即使法院判决继承人有权取得被继承人的财产性权益，只要原始申请人中的任一成员不同意，均不能将经适房回购或转让。只有发生全部购房人和同住人的户口迁离本市或者出国定居、购房人和同住人均死亡等情形才可以请求政府回购，但上述情形的发生概率极小或者时间极长，均不能有效保障继承人的合法利益。

在分析了上述几种判决的优缺点之后，希望法院能够尽快统一判决观点，并与房地行政部门做好登记的协调工作，最大程度保护当事人的合法利益。