徐汇区乌鲁木齐南路旧城区改建房屋征收补偿方案--上海拆迁律师

乌鲁木齐南路378-386号（双号）地块旧城区改建房屋征收项目

房屋征收与补偿方案

上海市徐汇区住房保障和房屋管理局

实施单位：上海市徐汇第三房屋征收服务事务所有限公司

二〇一五年七月二十七日

乌鲁木齐南路378-386号（双号）地块旧城区改建房屋征收项目房屋征收与补偿方案

一、征收与补偿的法律和政策依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）

2、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）

3、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府第71号令）

4、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发[2012]24号）

5、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）

6、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）

7、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2013]7号）

8、上海市徐汇区人民政府印发《徐汇区关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>中居住房屋补偿的实施意见》的通知（徐府发[2012]30号）

9、《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》（沪府办发[2014]13号）

10、其他相关法规和规范性文件

二、房屋征收目的

    为了维护公共利益，进行旧城区改建，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拟征收该地块。

三、房屋征收范围

乌鲁木齐南路378、380、382、384、386号。

四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。

征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

五、关于非居住房屋的认定

按照《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征[2014]243号）、《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》（沪府办发[2014]13号）所规定的执行。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

六、征收与补偿计户标准

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。1户只能享受一次套型面积补贴、奖励费。   

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

七、房屋征收补偿方式、标准和计算方法

（一）居住房屋

1、房屋征收补偿方式：

（1）货币补偿

（2）房屋产权调换：被征收人、公有房屋承租人可用货币补偿金额购买基地提供的产权房。

2、本基地价格补贴系数标准为：30%

3、本基地套型补贴面积

   旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋：每证增加套型面积补贴15平方米。

   4、被征收房屋的价值补偿

（1）私有居住房屋：

被征收居住房屋价值补偿=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

（2）公有居住房屋：

 被征收居住房屋价值补偿=评估价格×80% +价格补贴+套型面积补贴

（3）评估价格、价格补贴、套型面积补贴计算公式：

 评估价格：

 私房评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积

公房评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积×80%

如被征收房屋的房地产市场评估单价低于本基地被征收房屋评估均价的，被征收房屋的房地产市场评估单价以本基地被征收房屋评估均价计。

价格补贴：

 价格补贴=本基地被征收房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积

套型面积补贴：

套型面积补贴=本基地被征收房屋评估均价×套型补贴面积

5、居住困难户的优先保障：

    按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。

　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向住房保障机构提出申请，并提供相关证明材料。符合条件的困难户由住房保障机构核查并公示。

本基地折算单价：12000元/平方米

（二）非居住房屋补偿标准及计算方法

1、被征收房屋的评估价格

被征收房屋的房地产评估价格由选定的房地产评估机构评估确定。

2、设备搬迁和安装费用

设备搬迁和安装费用由选定的房地产评估机构评估确定。

3、无法恢复使用的设备费用

无法恢复使用的设备重置价结合成新的费用，由选定的房地产评估机构评估确定。

4、停产停业损失补偿

停产停业损失的补偿标准，原则上按照被征收房屋市场评估价的10%确定。特殊情况的按照被征收人、公有房屋承租人提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，由房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

5、被征收房屋的市场评估价格、停产停业损失补偿计算公式：

评估价格：

私房评估价格=评估单价×非居住建筑面积

公房评估价格=评估单价×80%×非居住建筑面积

停产停业损失补偿：

停产停业损失补偿=评估价格×10%

八、产权调换房屋的基本情况和选购方法（具体选房办法另行公布，房源清单将在基地公示栏内公示）

1、调换市场价格商品房

房源：光华绿苑，地址华展路55弄

2、货币化申购配套商品房

房源：华欣家园（龙吴路2418弄）；浦江二号（江协路51弄）。

  （1）凡货币化申购配套商品房的被征收人、公有房屋承租人，将采取抽签的形式确定选房签约的顺序（规则另行公布）。

（2）基地的配套商品房每证限购三套，本区房源（华欣家园）限购一套。购买基地提供的配套商品房的总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额（即被征收房屋的房地产市场评估价格×80%+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴）。

（3）符合条件的居住困难户，增加的保障补贴可用于购买配套商品房，但购买基地提供的配套商品房总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额和保障补贴之和。

九、房屋征收评估机构选定办法

房屋征收决定公告公布后，区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。

房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

十、房屋征收补偿的签约期限

签约期限为30天。（具体日期另行公示）

十一、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限

搬迁期限详见协议，因本基地提供房源均为现房故不涉及搬迁过渡方式、过渡期限。

一次性搬迁补助费=600元/㎡×被征收房屋建筑面积。

十二、搬家费：

搬家费=35元/㎡×被征收房屋建筑面积

每证低于1600元，按1600元/证发放。

签约生效后按期搬迁的，另免费提供搬家车一辆次，贵重物品增加的费用自理。

十三、家用设施移装费：

1．固定电话移装费，每号140元或按现行有关规定（凭缴费单据）；

2．管道煤气拆装费，每户160元或按现行有关规定（凭缴费单据）；

3．有线电视移装费，每户240元或按现行有关规定（凭缴费单据）；

4．空调拆装费，每台400元（凭缴费单据）；

5．热水器拆装费，每台300元（凭缴费单据）；

6．宽带移装费，每户90元或按现行有关规定（凭缴费单据）；

7．家用（独用）电表，凭收费单据按实计算。

十四、补贴和奖励标准

以房屋征收决定作出之日合法有效的《房地产权证》、《租用公房凭证》按证奖励。

（一）居住房屋

（1）签约当事人选择货币补偿的，签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》；选择购买基地动迁安置房的，签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》和《安置房（现房）认购书》，另需填写《配套商品房供应单》。

（2）在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，经徐汇区人民政府作出补偿决定的被征收人、公有房屋承租人，以“房屋产权调换”中的按市场价值调换商品房进行安置（非居住房屋除外）。

（二）非居住房屋

被征收人在签约期内签约的，给予评估价格5%的签约奖励；

被征收人在签约期内签约并在合同约定的期限内完成搬迁且腾空房屋的，给予评估价格5%的搬迁奖励。

十五、协议生效及履行

作出征收决定之后，在规定的30天签约期内签约率达到90%的,征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。征收补偿协议生效后一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或仲裁。

十六、补偿决定

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内，达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

十七、司法强制执行

被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十八、房屋征收实施单位名称

上海市徐汇第三房屋征收事务所有限公司

十九、办公室接待地点和时间

地点：建国西路427号

时间：在基地内另行公布

接待电话：54363150

二十、其它事项

1、房屋征收与补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。签订征收与补偿协议的被征收人、承租人、当事人应当负责安置相关的权利人、同住人。若上述法定签约人已死亡，私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约（多个法定继承人的由书面委托代表签约），公有住房根据《上海市房屋租赁条例》的规定，由符合法定条件的新的承租人签约。同住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房产权人指定确认。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法书面委托签约。但必须提供委托双方在实施单位当面签名盖章的书面委托书。

2、征收与补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收与补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人或同住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的，由房屋征收部门负责通知。

3、根据《关于加强本市房屋征收（拆迁）基地水、电、燃气等公用设施使用管理的通知》（沪建交联[2011]846号）规定，征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期间内完成搬迁后，应当在房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人结算征收补偿费用前结清被征收房屋的水、点、燃气等相关费用，房屋征收部门在收到相应支付凭证后在协议约定的时间内支付结算征收补偿款。

    4、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。

                                    二〇一五年七月二十七日

基地房屋征收工作人员名单（乌鲁木齐南路378-386号基地）：