公房拆迁奖励算

公房拆迁小课堂，奖励补贴大致量

张峥嵘律师电话：13818784511

一：公房的定义

   1、什么叫做公房？是不是就是现在的公共廉租房？

       这两者不同，公房又称使用权房，是计划经济和住房分配体制下的产物，现在已不再产生了。该房屋的产权属于国家或集体，公房承租人仅具有使用权。

    2、公房与商品房的主要区别是什么？

       最主要的区别是公房不能取得产证，因为承租人不是所有权人，只能拿到承租凭证，另外公房不用交物业管理费用以及房屋维修费用，房主只需要每月交纳一定数额的租金即可。

二：补偿款的计算

1、面积计算

        房屋拆迁以房屋建筑面积为核心。一般来说，承租凭证上记载的是公房的居住面积，该面积乘以相应的系数就是其建筑面积。

注意：在2001年11月1日以前租房凭证中记载的、居住并计算收取租金的阁楼，高度1.2米-1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表规定的换算系数计算建筑面积，1.7米以上部分照常计算，其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

2、数砖头

       数砖头即是房屋补偿款的计算，又因为其有三个部分组成：评估价格、价格补贴、套型面积补贴，一般也被称为“三块砖”。

评估价格

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。

注意

若是评估单价低于评估均价则以评估均价计算。

价格补贴

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。

补贴系数0.3

补贴系数随着基地的不同而略有不同，但相差不多。一般为0.3

套型面积补贴

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。

补贴面积15㎡

套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米(具体由区人民政府确定)。

计算公式

房屋价格补偿

=80%评估价格+价格补贴+套型面积补贴

3、数人头

       居住困难户保障，以经济适用房的认定居住困难户为标准即核定人均建筑面积小于15㎡且未享受过经适房政策。在拆迁时为其提供保障补贴。在拆迁补偿计算时，则按22㎡标准给予居住困难户计算保障补贴。因实际补偿总额和人数有关系，所以俗称“数人头”。

个人名下无房且符合居住困难户的标准，是不是就能享受到居住困难户保障？居住困难户保障也可以叫做托底保障，单个人符合条件还不行，关键要看本户居住困难户保障补贴，是否大于房屋的三块砖，大于的，本户才符合居住困难户保障，个人才能享受到托底补贴。请看以下公式。

计算公式

补偿总额=折算单价×居住困难户人数×22㎡

保障补贴=补偿总额—房屋价格补偿额

三：真实案例

       公房租赁凭证记载居住面积9.2㎡，为旧里住宅，共有9位居住困难户，评估单价为35381元/㎡，评估均价为37122元/㎡，补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15㎡，计算居住困难货币补贴折算单价为12,500元/㎡。

一：算面积

建筑面积=9.2*1.54=14.168(以14.17计算)

二：数砖头

评估价格=0.8*37122*14.17=420814.99

价格补贴=37122*0.3*14.17=157805.62

套型面积=37122*15=556830

房屋价格补偿款

=420814.99+157805.62+556830=1135150.61

三：数人头

数人头总额=12500*9*22=2475000 

四：比大小

人头钱＞砖头钱，适用人头钱

（适用补偿额较多的一方）

五：算补贴

居住困难保障补贴

=12500*9*22-1135450.61=1339549.39（若砖头钱大则无此步骤）

四：重要奖励

       根据每个拆迁基地的不同，奖励种类和数额也不同，我们在研究了多个拆迁基地的奖励后，总结了几个重要奖励。

       主要包括装潢补贴、拆迁奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之月起增加临时安置补助费。

       其中较为重要的拆迁奖励包括：协议签约奖励、签约率递增奖励以及全货币方式奖励。