宅基地动迁的几个误区

宅基地动迁的几个误区

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微信公众号：上海房产拆迁律师张峥嵘

导读

       最近接受到很多宅基地动迁的咨询，回答了很多关于宅基地方面的问题，也发现了一些宅基地动迁户由于没有足够的法律知识导致在法规理解上的错误以及不足。现给大家一一列举，并辅以案例，希望给大家启发。

一、宅基地房屋系财产可继承，宅基地本身只有使用权不可继承

       农村宅基地不能继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。

二、宅基地征收补偿款的补偿对象是房屋权利人+宅基地使用人

       有些人经常将宅基地与私房的概念混淆，混淆了农村宅基地动迁与国有土地私房动迁的概念。老话重提，宅基地上房屋能被个人所有，而宅基地使用权却不同。对于地上房屋的拆毁则补偿给地上房屋所有人，对于宅基地征收则补偿给宅基地使用人。因此其补偿的对象不仅是房屋权利人还包括宅基地使用人。

       房屋权利人比较容易认定，一般认定是房屋宅基地立基人或者宅基地建房申请表上列明的人。房屋权利人死亡后其份额是可以继承的。

       宅基地使用人的认定比较困难。目前我国法律并没有具体条款明文确定，而是根据在不同的法律规章中的规定经过逻辑推理而判断。目前认为由于宅基地使用权具有很强的身份属性。至少要满足集体组织成员的一般认定标准，而在宅基地中拥有户籍则占很大的考虑因素。在具体动迁中，关于人口认定和面积认定，大多由镇政府作出，或者是镇政府的土管所，也就是建房审批部门。

三

经典案例  

       婚姻与动迁的关系比较复杂。接下来通过一个经典案例向大家展示。希望对大家能够有所启发。

案件起因

      夏妈妈与小夏系母女关系，03年夏妈妈与黄爸爸再婚，携带小夏与黄爸爸共同生活，黄爸爸于98年翻建一套宅基地房屋产权为其一人所有。之后该房屋动迁。夏家母女、黄爸爸以及黄某（黄爸爸之父）四人被认定为安置人口。被拆迁房屋有证面积为174平方米，照顾面积（应建未建面积）为46平方米。共取得三套安置房屋，其余补偿款共计几十万元。后黄某去世，黄父共有5个子女，除黄爸爸外全部愿意赠送给黄爸爸。夏妈妈与黄爸爸离婚。

夏妈妈诉求：

我要求分割拆迁利益并取得一套安置房屋。

黄爸爸回复：

动迁房屋是我个人的婚前财产，动迁是补偿给我的。你们不应享有动迁安置房的产权，但是可以给点现金补偿。

法院认定

      法院认定四人皆是安置对象。四人可见房屋面积为220平方米，人均55平方米。黄爸爸独自享有174平方米的房屋建安重置价。黄父的遗产进行继承，其中1/5为黄爸爸与夏妈妈的夫妻共同财产，双方各分1/10，即黄父份额黄爸爸占9/10，夏妈妈占1/10。因此双方大致比例为2比3。由于黄爸爸系房屋所有权人，动迁中贡献较大，故分的两套房屋的产权，而夏妈妈分得一套房屋。

黄爸爸的误区

1 黄爸爸认为自己是房屋的权利人，房屋系婚前财产因此夏妈妈母女俩并没有份额，权力包括地上以及地下。

现行法律规定：黄爸爸仅对地上房屋拥有所有权。

2  黄爸爸自己是土地权利人且本次动迁系按面积，夏妈妈对此也没有补偿，最多也仅有增加的46平方米。

实践操作： 其实本案房屋仅有174平方米，如果加上46平方米的照顾面积则从按面积补偿则性质从面积变成了数人头，变成了4个人共享，人均共享55平方米。