就个案谈动迁安置房及时查封的重要性--上海房产律师
就个案谈动迁安置房及时查封的重要性
张峥嵘律师
张峥嵘律师接受了一位动迁安置房买方的委托,准备起诉刚办出小产证的卖方,要求其协助过户。接受委托后的第一个工作日,张律师即与客户一同到宝山区人民法院申请立案及保全。三日内宝山法院办理完成了保全手续。但就在此时,客户了解到,卖方在此之前在房屋上设定了140万元的个人抵押。
这突如其来的情况,让本来稳操胜券的案件发生了天翻地覆的变化。这一情况,在张律师接案时,已经与客户进行过探讨。因为自2016年10月以来,上海各区房地产交易中心对查询房产信息作出了严格限制,客户没有网签的合同版本,无法查询到最新的房产信息,只能在起诉前做一些合理的推测。因抵押的存在,直接给房屋过户带来阻碍,买方要求继续履行合同,肯定暂时不可行。此时买方可以选择对卖方和其抵押权人提起诉讼,确认其抵押无效。卖方与其抵押权人将负有举证责任,证明其借款及抵押都是真实有效的。以往的案例中,因为卖方在房屋已经出售给他人时,还将房屋抵押于他人,本身是恶意的。如果卖方与其抵押权人之间并没有真实的借款转账凭证,其真实性就不会被法院认可,抵押会被确认无效。在抵押被注销后,买方要求过户的诉请就不再存在障碍。而如果卖方与其抵押权人的之间的借款是真实合法的,抵押权人的利益也会受到法律保护。买方此时只有两个选择,要么代卖方归还债务(肯定不能指望恶意的卖方来偿还债务了),注销抵押,房屋过户,之后再向卖方追索代偿的债务;要么变更诉讼请求,解除合同,卖方退还房款,并赔偿包括房屋差价在内的各项损失。但无论哪一种选择,因为卖方的财产有限,都会面临或多或少的执行困难。(很多客户在购房时咨询购买此类动迁安置房的风险,本案中的情况显然是签订合同时根本无法预见,更无法避免的,此类风险可见一斑。)
张峥嵘律师更要借此案提醒各位动迁安置房的买方,第一时间对即将可以过户(抵押)的动迁安置房采取保全(查封)措施是多么重要。一旦第一时间完成对房屋的查封,此房屋上再不可能设立任何抵押。且只要买方是首先查封,即使后面再有轮候查封,也不会影响到买方要求过户的诉请。而有些客户已经意识到这种风险,往往会提前委托律师,在卖方有任何恶意动作之前,对房屋完成查封,加上了一个妥妥的保险栓。张律师还曾经办过这样的案件:卖方为拖延过户,故意不办理小产证,买方起诉要求办理产证并及时过户。该案立案时未能保全,但张律师一直关照客户定期去交易中心了解情况。没想到卖方果真在诉讼中偷偷地去办了产证,卖方是否有他心?不怕一万就怕万一,不得不防。买方在第一时间查询得知后,立即向法院申请了财产保全、查封房产,有效避免了卖方将此房屋抵押或另售他人的可能性,为之后胜诉和执行奠定了基础。
希望本案能给大家敲响警钟!
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张峥嵘律师
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张峥嵘,万商天勤(上海)律师事务所合伙人,静安区优秀民事诉讼代理律师,资深上海房产律师,上海拆迁律师,上海动迁律师。有十余年从业经验,长期专注于房屋买卖纠纷、房产权属纠纷、房屋动拆迁纠纷、宅基地动迁、拆迁补偿款分割、房屋征收纠纷、离婚房产等专业领域。诉讼经验丰富,胜诉率高,案情分析判断准确,各类成功案例众多。同时张峥嵘律师作为有着二十一年党龄的律师,又有法院审判工作经历,崇尚诚信服务,严守执业道德,以细致、谨慎、周到、专业的服务深得当事人信赖。执业证号:13101200511280879。
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