宅基地拆迁中没有户口能否得到补偿-上海动拆迁律师
在农村宅基地房屋拆迁中,是不是一定要有户口(引进人口除外)才能得到相应的拆迁补偿呢?
并不如此。
农村宅基地的性质是集体所有土地,目前宅基地房屋的拆迁与城镇国有土地上房屋的拆迁采取的是不同的补偿标准,因此在相应的安置方案和家庭内部分配上存在很大差异。
城镇国有土地上房屋拆迁,房屋价格一般采取市场评估价,综合房屋产权和土地使用权评定一个总的单价。而集体所有土地上房屋拆迁,区分房屋和土地权利,房屋根据经评估的建安重置价予以补偿,土地则按土地使用权基价标准予以补偿。在价格认定上采用不同的标准,导致两种房屋能获得的货币补偿款悬殊。
同时城镇国有土地上房屋权属的认定,一般以房产证(商品房、售后公房)或土地证(自建私房)为主,而农村宅基地房屋权属的认定,则并不以土地证为主,因为一般土地证上仅为户主一人,而宅基地房屋应是家庭成员共有财产,其权利人不仅包括土地证权利人,也包括建房用地的申请人员。因此宅基地房屋权利人通常是数人。如果经历了历次翻建、扩建、重建等,权利人还可能发生增减变化。即使立基人为未成年人,对新建房屋未作出相应贡献,也同样享有宅基地房屋权利,这是因为未成年人与成年人享有同样的宅基地权利,而农村房屋价值中土地使用权价值远高于房屋建造产生的价值,因此未成年人未在建造房屋时作出贡献也可以忽略不计。
因此由于权利归属的不同,城镇国有土地上房屋的拆迁补偿款分配,房屋的货币补偿款应归房屋权利人所有,由房屋权利人妥善安置同住人。而集体土地上房屋的拆迁补偿款分配,房屋的货币补偿款则应归所有立基人享有。
张律师刚刚处理的一起案件中就碰到这样的情况,建房的立基人有3人当时是知青子女,户口都在外地,至今户口也未能迁回上海,但建房当时明确给予了他们3人建房面积,此房屋后来扩建,又增加了数位权利人。此房屋在签订拆迁协议时,拆迁人以此3位立基人不具备上海市常住户口为由,没有将其认定为被拆迁人或安置对象,拆迁协议中完全没有体现他们的权利。而经过法院诉讼,法院认定此3人为房屋部分权利人,应为被拆迁人,可以得到相应的安置补偿。
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张峥嵘律师
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张峥嵘,万商天勤(上海)律师事务所合伙人,静安区优秀民事诉讼代理律师,资深上海房产律师,上海拆迁律师,上海动迁律师。有十余年从业经验,长期专注于房屋买卖纠纷、房产权属纠纷、房屋动拆迁纠纷、宅基地动迁、拆迁补偿款分割、房屋征收纠纷、离婚房产等专业领域。诉讼经验丰富,胜诉率高,案情分析判断准确,各类成功案例众多。同时张峥嵘律师作为有着二十一年党龄的律师,又有法院审判工作经历,崇尚诚信服务,严守执业道德,以细致、谨慎、周到、专业的服务深得当事人信赖。执业证号:13101200511280879。
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