征收中私房面积如何算？

‍被征收房屋（私房）面积如何认定？‍

（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以不动产权证书（房地产权证）和房地产登记簿的记载为准；不动产权证书（房地产权证）和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括不动产权证书（房地产权证）“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在不动产权证书（房地产权证）记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。无法确定具体建造年份的，根据实地丈量的建筑面积为准，每层认定的建筑面积最多不超过土地使用权证记载的占地面积，实际层数超过3层的，认定到3层，3层以上部位，不予认定建筑面积。

‍被征收房屋（私房）存在特殊情形面积如何认定？‍

对共同用地范围内的同幢房屋存在多个独立产权的，其中未经登记的私有居住房屋，以实际丈量的建筑面积为准，但认定建筑面积最多不超过该产权相对应的土证记载面积与该整幢房屋实际层数的乘积，实际层数超过3层的，按3层计算，3层以上部位，不予认定建筑面积。

按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补贴（具体详见本方案的建筑面积的残值补贴标准），但经认定为违法建筑的不予补偿。

‍被征收非居住房屋建筑面积如何认定？‍

①如何界定非居住房屋？

（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；

（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（3）不动产权证书（房地产权证）和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

②被征收非居住房屋建筑面积如何认定？

（1）有不动产权证书（房地产权证）的，以不动产权证书（房地产权证）记载的非居住用途的建筑面积为准。

（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。

（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。

（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋建筑面积的，按房屋建筑面积计算。

（5）经工商部门核发经营饭店、旅馆营业执照的被征收房屋，可按实际经营部位认定非居部位和建筑面积；其他情况的营业执照，原则上按照被征收房屋底层部位认定非居部位和建筑面积。若相关材料只有非居部位没有确定的非居建筑面积的，可由房屋调查机构实地丈量。

（6）经工商部门核发营业执照的原私有居住房屋且只有唯一部位的，工商部门的相关申请和批准文件中又无营业面积记载的，按取得营业执照时的户籍人员人均建筑面积2平方米计算居住部分建筑面积，剩余部分为非居住部分建筑面积；若经计算，非居住建筑面积小于2平方米的，则非居住建筑面积认定为2平方米，剩余部分为居住部分建筑面积。

（7）被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定：被征收公有房屋因市或区（县）房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。经工商部门核发营业执照且原始设计为非居住房屋的，应按照非居住房屋进行补偿。在房屋征收决定作出时，房屋内有户籍人员的，不得作为居非兼用房屋，不得享受居住困难户保障补贴。