房屋征收中“居住困难户”全介绍

  发布时间:2020-04-10 10:05:32 点击数:
导读:在目前的房屋征收中,征收补偿款的金额是按照房屋面积来确定,也就是我们通常所说的“数砖头”,但是当房屋中在册户籍人数达到一定程度时,就可能会产生居住困难户的情况,此时就会按照“数人头”的方法来确定征收补偿

在目前的房屋征收中,征收补偿款的金额是按照房屋面积来确定,也就是我们通常所说的“数砖头”,但是当房屋中在册户籍人数达到一定程度时,就可能会产生居住困难户的情况,此时就会按照“数人头”的方法来确定征收补偿款,那么居困认定的依据是什么?认定居困需要达到什么样的标准?以及认定居困和未能认定居困会为征收补偿款带来怎样的不同?对于上述问题可能会困扰很多居民,今天我们就统一来为大家进行讲解。


一、 居住困难户认定的依据


常规的法律文件例如:上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)等,另外有一个比较特别的文件“《关于印发<上海市共有产权保障房(经济适用住房)申请对象住房面积核查办法>的通知》(沪房管规范保[2012]8号)”,大家一定会有这样一个疑问:为什么征收中还需要参照经济适用房的面积核查办法呢?其实这个是认定居困的一个重要标准,那就是房屋面积是否达到了认定居困的标准。由此,我们就来到了第二个问题,也就是认定居困的标准。


二、 居住困难户认定的标准


居住困难户的认定需要同时满足两个标准,一个是对于个人来说,另外一个是对于整户来说。首先,我们来看一下对于个人的标准:


(一)个人标准
在日常的法律咨询中,我们发现很多人受征收协议的影响,认为居住困难户的申请标准是人均住房建筑面积低于22平方米,需要在这里指出这种观点是错误的,22平方米是下文中将要介绍的计算征收补偿款的面积标准,而非居困的认定标准。居困的认定标准是上文中参照经济适用房的面积标准,也就是人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)来进行认定是否达到居困标准。我们仍然以静安区宝山路街道31街坊居困认定办法为例,其中很清楚的写明居困认定标准为15平方米。


(二)整户标准
除了面积达标外,另外居困的认定仍需满足另一个标准,也就是人头钱大于砖头钱,那么人头钱和砖头钱如何来计算呢?

砖头钱:被征收房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴
人头钱:折算单价?居住困难户人数?2平方米


案例A:一户中有居住困难户7人,折算单价为2万元/平米,此时被征收房屋补偿金额为350万元,因为此时的人头钱为22??=308万元,小于砖头钱350万元,故不属于居住困难户,不能享受保障补贴。


案例B:一户中有居住困难户8人,折算单价为2万元/平米,此时被征收房屋补偿金额为350万元,因为此时的人头钱为22??=352万元,大于于砖头钱350万元,故属于居住困难户,可以享受保障补贴(面积达标情况下)。


在此之外另有一个保障补贴的金额,简单来讲就是在达到居困认定标准后,人头钱减去砖头钱的金额。

保障补贴=折算单价?居住困难户人数?2平方米-被征收居住房屋补偿金额


由此上述案例B中的保障补贴数额=2万?人?2平米-三块砖总额350万元=2万元


三、 公房中居住困难户的补偿金额


在经过检索案件,并结合我们亲自办理的若干案例,分析后发现,对于征收协议中存在居住困难户保障的情况下,在征收补偿款分配时,居住困难户所能取得的补偿款金额在不同的案件中存在十分大的差异。尤其是在涉及公房案件的纠纷中,不同法院在认定居住困难户不构成同住人的情况下,能够分得多少补偿款更是有很大的差别,目前法院对于居住困难户的征收补贴金额的裁判中存在三种不同的判决思路:


第一种认为不符合同住人资格的居住困难人员,只能享受托底费用,也就是每个人享有一个人头钱,例如上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初11314号民事判决书,三原告共享有140万元的征收补偿利益,约等于三个人头钱;


第二种观点认为对于居困人员应直接认定为同住人,享有分割征收补偿利益,例如上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初23号民事判决书,法院认为:“系争房屋征收中,原、被告7人均被纳入居住困难户保障,故本院确认除承租人外的当事人均为系争房屋的共同居住人”,可以看出法院将所有居住困难人员直接认定为房屋同住人;


第三种观点将居住困难户与同住人进行明确区分,继而对权利分割作出限制,不构成同住人的居住困难户只分得非常少的金额,例如上海市二中院(2019)沪02民终6014号民事判决书中,法院认为:“陆某、叶某虽作居困人口认定,但不因此即具有同住人身份并基于该身份而享受补偿利益。鉴于各项补偿费用中的居住困难保障补助系按居困人口数予以确定,故陆某、叶某在该笔补助中享有相应的份额,其余各项补偿费用无人口因素,陆某、叶某依法均不应享有。”法院最终判决陆某、叶某分得征收补偿款9万元,相较于总计400余万元的征收补偿款可以说非常小的一部分。


通过上面的案例我们更加清晰看到,各个法院在涉及公房同住人与居住困难户相关联的案件中缺乏统一的裁判标准,由此可能会造成司法适用的结果缺乏可预测性。因此一方面希望法院内部可以统一裁判标准,解决法律条文中的矛盾之处,为司法适用营造更好的环境;另一方面当事人在自身利益受到损害时要及时保留证据,咨询专业律师,从而维护好自身利益。


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