房卡簿被暗中改名，被侵害利益如何维护？

多年前老人为了帮助侄女解决读书问题，同意将堂妹和侄女户口迁入，哪知几年后房卡上的名字竟然变成了自己的堂妹，今天我们就来分析一下上海市杨浦区的这件“真假承租人”一案。

基本案情

系争房屋为公房，原承租人为沈某父亲，沈某与父亲一直在系争房屋内居住，沈某户籍于1999年2月3日因逮捕注销，2000年刑满释放，因释放证遗失未能及时迁回户籍，也就是在这一年，沈某的堂妹和侄女户籍由他处迁入系争房屋，迁入后两人未实际居住。

2013年10月堂妹未经沈某许可，申请办理了新的户口簿，成为系争房屋户主，该册户口簿内在册人员仅堂妹和侄女两人。2013年11月向所在物业申请公房住户申请过户、更改户名，并以房卡簿遗失为由，申请新房卡簿，并于2014年8月，将系争房屋租赁户名更改为堂妹。

2019年初，系争房屋所在区域将被动迁，因为只有承租人才有权利签署征收协议，这意味着沈某的利益极有可能会被侵害，所以起诉至上海市杨浦区人民法院，要求确认堂妹与物业订立的系争房屋租赁关系无效。

一审判决

系争房屋性质属公有居住房屋，承租人为沈某父亲，从居住的历史状况而言，也一直是沈某及其家庭成员居住；沈某户籍原在系争房屋内，期间虽因沈某受刑而迁出，但根据规定，在刑满释放后，凭监狱或劳动教养管理单位签发的有关证明，即可向原户口所在地的户口登记机关申请恢复户口。故沈某在获释后户口已可依规迁回，虽因客观原因而未能及时迁回户口，但沈某事实上户口仍在羁押场所，实际上也住回系争房屋，故沈某在本市无其他住房，符合系争房屋同住人资格。

反之，堂妹自认其母女户籍迁入是因方便其女就读选校方便，其母女的户口迁入系争房屋属原承租人及同住人对其母女的帮助性质。户籍迁入后，母女未实际入住系争房屋，而其原户籍地为其他处住房，故不应认定是系争房屋同住人。

综上，系争房屋原承租人沈某父亲死亡后，该房屋重新确定承租人时，理应根据租赁房的来源、居住及户籍的历史演变状况、家庭成员亲属关系、他处房屋情况等综合因素，全面审查家庭成员或亲属是否是系争房屋同住人，物业直接确定堂妹为新的承租人，直接损害了沈某的合法权益，沈某诉请依法可以支持，应确认物业确定堂妹为系争房屋承租人的决定无效。

堂妹在杨浦区人民法院判决作出后，不服判决向上海市二中院提起上诉。

二审判决

根据查明的事实，因方便侄女就读选校，在原承租人沈某父亲及沈某的帮助下，堂妹和侄女户口得以迁入系争房屋，但两人并未在系争房屋实际居住，属于空挂户口。

一审关于堂妹母女不是系争房屋同住人认定意见，具备事实依据，2000年沈某刑满获释后实际居住系争房屋，可依据有关规定向原户口所在地登记机关申请恢复其在系争房屋的户口。沈某虽因服刑户口注销、因客观情况户口延迟恢复，但并不能据此否定其为系争房屋同住人之事实。

堂妹明知沈某为系争房屋同住人及其获释后可恢复户口之情况，2013年11月向物业申请过户、更改户名时，隐瞒自己居住情况、沈某居住情况及其户口变动原因，致物业审核失察，堂妹之行为不仅有违民事活动应当遵循的诚实信用原则，而且实际侵害了沈某的合法权益。根据查证的事实，物业确定沈某为系争房屋承租人，缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。

故物业管理单位确定其为房屋承租人的决定应予撤销。

据此，上海二中院判决驳回上诉，维持原判。

律师答疑

由此案中我们可以看出沈某本是出于对堂妹和侄女的帮助才好心帮助其迁入户籍，最后反而差点丧失了承租房的征收利益，所以在涉及房产问题时，应加强权利意识，及时咨询律师等专业人士寻求帮助，避免在危险结果发生后再临时补救。