私房征收中产权人与户籍人员的分配原则--上海动迁律师

私房征收中产权人与户籍人员的分配原则

 张峥嵘律师

    之前就说过，公房与私房的拆迁补偿款分配有很大区别。公房的拆迁补偿款在承租人和同住人之间进行分配，而同住人的首要条件就是具备在公房内的户口，或者说，户口是取得公房居住权的前提条件，也是取得公房拆迁补偿款的前提条件。然而私房由于其具备完全产权，产权人享有对房屋的绝对权利，产权人与户籍人员的地位完全不对等，产权人可以没有户籍，但当然地能取得拆迁补偿，而户籍人员却并不当然地对房屋具备居住的权利。这就影响到了拆迁补偿款的分配，与一般人理解的可能存在很大出入。

    按照目前的上海市国有土地上房屋征收补偿政策，私房的征收补偿方案有两种，一种是按房屋面积给予补偿，即所谓的“数砖头”，补偿数目的多少与人口完全没有关系。另一种是房屋面积+居住困难户保障，即所主谓的“数人头”，亦有说是“数砖头”和“数人头”相结合。

    无论哪一种补偿方案，产权人的利益首先要得到保障。因此产权人可以取得房屋本身的价值补偿部分，即除奖励补贴以外的补偿部分。

    在“数人头”的补偿方案中，被认定为居住困难户保障对象的，可以取得相应的居住困难户保障补贴以及相应的奖励、补贴。而居住困难户保障对象即可能是此处的户籍人员，也可能是因婚姻关系而认定的非户籍人员。也就是说户籍可能是一块敲门砖，但最终并不以户籍作为评判标准，而是以相关部门的认定为准。

    在“数砖头的”的补偿方案中，即不存在居住困难户保障的情况下，户籍人员能取得征收补偿吗？《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》即71号令中规定：征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。而房屋使用人，指的是实际占用房屋的单位和个人。从这些规定可以看出，只有实际居住在私房内的人员才有权利取得安置。而实际居住与户口也不是同等的概念，有户口而不实际居住的人员没有补偿，实际居住即使没有户口也可以得到补偿。

    如果私房内没有人居住，那么除了房屋本身的价值补偿，还有各项奖励补贴等也都由产权人来进行分配。

    所以私房的拆迁补偿款分配中，户籍人员并不当然能取得拆迁补偿，只有符合上述的相关条件才有资格分配。