康桥地区征收集体土地房屋补偿安置暂行办法

康桥地区征收集体土地房屋补偿安置暂行办法

第一条  （目的和依据）

为了规范康桥地区征收集体土地房屋补偿安置行为，维护征收范围内房屋权利人的合法权益，根据上海市人民政府（2011）第75号文《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》、沪规土资法（2011）1096号文《关于贯彻实施<上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定>的若干意见》、沪房管拆（2010）192号文《关于房屋拆迁补偿安置结果公开的实施意见》、《上海市实施中华人民共和国土地管理法办法》、市府（2007）第71号令《上海市农村农村住房建设管理办法》、浦府（2011）96号文《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》等有关规定，结合康桥镇实际情况，制定本暂行办法。

第二条  （适用范围）

在本镇行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿安置的，适用本办法。

第三条  （征收补偿安置原则）

征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。

第四条  （计户标准和面积确定）

征地房屋补偿安置应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，即一证为一户，按户进行补偿安置。

征地房屋补偿安置原则上按权证计户，但如果持证人有二个或二个以上子女的，其中一个已婚且符合建房分户条件的，该子女按自然分户可以单独计户；如果二个或二个以上子女均已婚的，且符合建房分户条件的，均按自然分户可以单独计户，但原持证人必须合并于一个或多个子女，不再单独计户。

对于同一持证人有二处及二处以上宅基地房屋的，且均持有宅基地使用证的，如二处在征收范围内同时征收，则应合并计算、计户。

房屋的面积和用途认定可按合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准；也可按应安置人口认定的面积为准。

第五条  （被征地房屋的用途和建筑面积的认定）

以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或建房批准文件记载为准。

超过建房批准文件的建筑面积，按不同情况分别处理。凡镇级（原公社、乡）主管部门已作出罚款处理的超面积部分，按建安重置价结合成新补偿；未作出罚款处理或限令拆除的不作补偿。正房副舍合并建造的，按建房批准文件为准，超面积部分同上处理。三层楼或三层楼以上面积，以镇房屋拆迁面积审核办公室认定为准。

对《拟征地告知书》公布后擅自进行房屋及附属物新建、改建、扩建的部分、无证建筑、办理新增、变更工商营业登记等不作补偿。

对历史遗留的应拆未拆旧房可以按照重置价结合成新价格补偿。

对未超过批准期限的临时建筑可给予适当补偿。

第六条  （应安置人员的认定）

截止《拟征地告知书》公布之日，在被征收房屋处有本市常住农村户口（含办理小城镇农转非和征地农转非），并具备农村村民建房条件，且居住在被征收房屋内的人员，可以认定为应安置人口；但已享受过拆迁补偿安置的人员除外。

截止《拟征地告知书》公布之日，虽不具有征收范围内的本市常住农村户口，但符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为应安置人员：

（一）有本市常住户口的未成年人，且其父母均属于征收范围内的本市常住农村户口应安置人员（含办理小城镇农转非和征地农转非）；

（二）原属征收范围内的本市常住农村户口（含办理小城镇农转非和征地农转非），后因应征入伍、升学而注销户口的人员；

（三）原属征收范围内的本市常住农村户口（含办理小城镇农转非和征地农转非），后因服刑、劳动教养而注销户口的人员；

（四）户口不在本市的人员，在征收时已与征收范围内的本市常住农村户口（含办理小城镇农转非和征地农转非）应安置人员在本市登记结婚的。

对因婚嫁、工作等迁出的户口重新迁回的人员，经调查未享受过拆迁补偿安置的，且在被征收房屋的宅基地登记资料、房地产权证或者建房批准文件中有其姓名记载的，可以认定为应安置人员，并与父母合并计户。

因按规定办理的各类家庭“农转非”人员（仅限家属本人），可以认定为应安置人员。

第七条  （应安置人员核准面积的认定）

一、农村户口（含办理小城镇农转非和征地农转非）应安置人员按下列规定认定核准面积：

（一）应安置人员每人核准面积45m²。

（二）应安置人员为独生子女的，凭独生子女证可增加核准面积45m²，但同一权证户中只能享受一代独生子女增计待遇。

（三）应安置人员截止《拟征地告知书》公布之日，达到法定婚龄的（不包括离婚、丧偶人员），可增加核准面积45m²。

（四）应安置人员登记结婚双方均为初婚暂无生育的，且经认定符合建房分户条件的，按自然分户可以单独计户，可按180m²核准面积。

（五）凡在2000年7月二镇合并之前，原横沔镇地区经认定符合分户建房条件的，可增加核准面积20m²。

（六）特殊情况按下列规定认定核准面积：

1、双方离婚后未再婚的，每人按45m²认定核准面积，并仍按原家庭户籍人口合并计算。

2、离婚、丧偶人员再婚的，经审核符合条件的，其配偶按45m²认定核准面积。

（七）安置期房的，在《拟征地告知书》公布之后至接到进房安置通知之日前，应安置人员达到法定婚龄的（不包括离婚、丧偶人员）或登记结婚或生育的，经镇房屋拆迁面积审核办公室审核，符合增计条件的，可增加核准面积45m²，但只予以土地使用权基价、价格补贴、过渡费补偿。

二、本居户、农夹居应安置人员按下列规定认定核准面积：

（一）农村户口按每人45m²认定核准面积，如其配偶属居民户口的，也按45m²认定核准面积。

（二）居民户口4人（含4人）以下的，按每人30m²认定核准面积，居民户口5人以上（含5人）的，则核准面积封顶至128m²，并且独生子女、达到法定婚龄不增加核准面积。

三、权证记载的建筑面积大于人口计算的核准面积的，可按权证记载的建筑面积认定。

第八条  （应安置人口安置面积的认定）

一、农村户口（含办理小城镇农转非和征地农转非）应安置人员按下列规定认定安置面积：

（一）应安置人员每人安置面积45m²。

（二）应安置人员为独生子女的，凭独生子女证可增加安置面积45m²，但同一权证户中只能享受一代独生子女增计待遇。

（三）应安置人员截止《拟征地告知书》公布之日，达到法定婚龄的（不包括离婚、丧偶人员），可增加安置面积45m²。

（四）应安置人员登记结婚双方均为初婚暂无生育的，且经认定符合建房分户条件的，按自然分户可以单独计户，按户型180m²认定安置面积。

（五）凡在2000年7月二镇合并之前，原横沔镇地区经认定符合分户建房条件的，可增加安置面积20m²。

（六）特殊情况按下列规定认定安置面积：

1、双方离婚后未再婚的，每人按45m²认定安置面积，并仍按原家庭户籍人口合并购房。

2、离婚、丧偶人员再婚的，经审核符合条件的，其配偶按45m²认定安置面积。

（七）属于本办法第七条第一款第（七）项情形增计核准面积的，不认定为安置面积。

二、全居户、农夹居应安置人员按下列规定认定安置面积：

（一）农村户口按每人45m²认定安置面积，如其配偶属居民户口的，也按45m²认定安置面积。

（二）居民户口4人（含4人）以下的，按每人30m²认定安置面积，居民户口5人以上（含5人）的，则安置面积封顶至128m²，并且独生子女、达到法定婚龄不增加安置面积。

三、权证记载的建筑面积大于人口计算的安置面积的，可按权证记载的建筑面积认定安置面积。

第九条  （补偿和奖励）

宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。

被征收居住房屋的补偿金额=房屋建安重置价结合成新单价×被拆除房屋的有效建筑面积+（土地使用权基价1400元/平方米+价格补贴300元/平方米）×核准面积+装修费+附属设施评估价+设备迁移费。

奖励种类和标准：

（一）基本奖：按土地使用权基价、价格补贴总额奖励30%；

（二）速迁奖：一奖期内按核准面积奖励500元/m²，二奖期内按核准面积奖励250元/m²。

（三）交钥匙履约奖：在约定期内履约的，按核准面积奖励200元/m²。

（四）宅证奖：一奖期内签约的，按每一权证户奖励20000元；二奖期内签约的，按每一权证户奖励10000元；

（五）协议动迁奖：按每一权证户奖励30000元。

第十条  （安置产权房屋价格）

宅基地使用人或者居住房屋权利人选择货币补偿的，即全部放弃购买认定安置面积的，按认定的安置面积每平方予以6000元外购房补贴。

选择购买安置产权房屋的，按认定安置面积购买安置产权房屋。安置产权房屋价格：安置小区多层各层次每平方米的单价分别为：一楼3100元、二楼3150元、三楼3250元、四楼3200元、五楼3050元、六楼2850元（无跃层）；高层楼房一至十四楼（含十四楼）各层次每平方米的单价分别为：一楼3050元、二楼3100元，以此类推，每层层次单价增加50元/m²，十四楼以上的每层层次单价增加10元/m²。

被征收户在签订征收协议后的十天内交钥匙，并按签约时间的先后顺序（按交钥匙单）在指定的楼幢范围内，可自主选择房型和楼层。但每一权证户限购一套小室户。

第十一条  （超购与回购）

在认定安置面积的基础上，被征收户可按每一权证超购18m²，超购价格统一按安置房楼层层次单价再加5000元结算。如果动迁户未购足认定的可安置面积部分，则按每平方米5000元基价予以回购奖励。

第十二条  （过渡费发放标准）

运迁过渡费发放的标准为每月每平方米8元，其面积以认定的核准面积为准。如每户每月低于1200元的，则按每户每月1200元发放。超过约定过渡期3个月（含3个月）以内的，在原有基础上增发50%，超过约定期3个月以上的，在原有基础上增发100%。

现房安置或选择货币补偿（放弃购买安置房）的均发放6个月的过渡费。

期房安置的尺在6个月（含6个月）以内进房安置的均按6个月的标准发放过渡费，超过6个月进房安置的则按实际期房的过渡月数结算。

第十三条  （搬家费发放标准）

搬家费的发放标准为每平方米10元，其面积以核定的有效面积为准。如每户低于1000元的，按1000元发放。现房安置或选择货币补偿（放弃购买安置房）的，则发放一次搬家费；期房安置的，则发放二次搬家费。

第十四条  （补偿金额的发放）

对于选择货币补偿放弃选择购买可安置房屋的，在签订征收协议，并交出被征收房屋钥匙后的三十天内凭征收协议结算清单、商品房房地产权证或外购房合同及家庭全体被征收人员签署的放弃购买安置房的承诺书，分期领取补偿金额。

对于选择购买安置房屋的，在签订征收协议，并交出被征收房屋钥匙后的三十天内发放搬迁费、过渡费和各种奖励费。

房屋补偿款在与安置产权房屋调换结清差价后一次性支付或收取。

对司法强迁的被征收户，按有关规定执行。

第十五条  （非居住房屋补偿）

一、非居住房屋的界定：

（一）农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋；

（二）利用居住房屋从事生产经营活动的，被征收的宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动的，并在《拟征地告知书》公布之日前已办理了工商营业执照的，征收时可一次性给予适当的停产停业补偿。

二、非居住房屋建筑面积的认定

以合法有效的房地产权证、建房批准文件、企业转制合同等相关证明材料记载为准。

超过建房批准文件的无证建筑面积，只给予房屋的建安重置价补偿。

对《拟征地告知书》公布后擅自进行房屋及附属物新建、改建、扩建的部分、无证建筑、办理新增加、变更工商营业登记等不作补偿。

三、非居住房屋补偿

非居住房屋实行货币补偿。

（一）征收农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，房屋所有人的货币补偿金额计算公式为：房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

（二）征收以租用方式取得土地使用权的非居住房屋，房屋权利人的货币补偿金额计算公式为：被征收房屋的建安重置单价×被征收房屋的合法有效建筑面积。

（三）征收通过转制形式取得房屋所有权的非居住房屋，房屋权利人的货币补偿金额计算公式为：被征收房屋的建安重置单价×被征收房屋的合法有效建筑面积。

（四）征收由租赁双方协议出租的非居住房屋，房屋权利人的货币补偿金额计算公式为：被征收房屋的建安重置单价×被征收房屋的合法有效建筑面积；房屋权利人负责对承租人的搬迁和适当补偿。

四、非居住房屋的其他补偿

（一）用于生产的各种设备、货物搬迁、用电、用水补偿，应委托资产评估公司评估。

（二）企业停产停业损失按被拆除房屋合法的建筑面积每平方米350元补偿。房屋所有人认为其停产停业损失超过被拆除房屋合法的建筑面积每平方米350元的，应当提供实施房屋补偿前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，区征地事务机构应当委托估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

（三）利用自有宅基地或集体土地房屋从事生产经营的个体工商户，凭有效的营业执照，按工商登记记载的生产经营建筑面积，予以不超过300元/m²一次性适当补偿。

（四）营业执照变更补偿：

1、个体工商户，凭有效的营业执照补偿工本费5000元；

2、企业凭有效的营业执照补偿10000元。

（五）特种许可证照补偿

除个体工商户营业执照变更补偿外，对下列实际经营的特种证可证照也予以适当变更补偿：

1、烟草专卖证：持有A证的补偿8万元，持有B证的补偿5万元。

2、酒类专卖证：补偿1万元左右。

3、其他特殊证照按办理证照的难易度，予以适当补偿。

五、奖励

（一）对企业在规定时间内支持、配合动迁的，给予适当的奖励。

（二）个体工商户在规定期限内及时签约完成搬迁，并交出被征收房屋钥匙的，凭有效的工商营业执照奖励10000元。

第十六条  （特殊困难对象补助）

对于特殊困难对象，如重大疾病、残疾、丧劳等人员，按康桥镇《特殊困难对象认定办法和补助标准》有关规定执行。由特殊困难对象提出申请，在基地上予以公示，经各级相关部门审批后，给予一次性照顾补助。

第十七条  （其他规定）

本暂行办法以人口认定的核准面积和安置面积仅作为协议征收补偿依据，若宅基地使用人或者房屋所有人与区征收事务机构达不成补偿安置协议的，核准面积和安置面积应以宅基地使用证、房地产权证及建房批准报告记载为准，并按产权房屋调换补偿安置。

本暂行办法如与市、区政府出台的相关政策相抵触的，以市、区政府规定为准。

第十八条  （施行日期）

本暂行办法从2012年7月1日起执行。对该暂行办法实施前已实施拆迁的基地，仍按原政策和操作口径执行。

                                  上海市浦东新区康桥镇人民政府

                                       2012年6月20日