私房产权人分几块砖

  发布时间:2019-01-10 13:55:08 点击数:
导读:私房归产权人所有,那么私房的征收补偿利益是否全归产权人所有呢?似乎并不能得出这样的结论。因为私房征收时,补偿款中除了与物权有关的补偿以外,还有一些奖励补贴项目。前者归产权人所有,后者显然是因为征收而产生

私房归产权人所有,那么私房的征收补偿利益是否全归产权人所有呢?似乎并不能得出这样的结论。

因为私房征收时,补偿款中除了与物权有关的补偿以外,还有一些奖励补贴项目。前者归产权人所有,后者显然是因为征收而产生的,应着重用于安置房屋使用人。如果房屋内没有使用人,所有的补偿款可以由产权人分割。而在有使用人的情况下,则要将部分款项用于安置使用人。甚至有的情况下,基于产权人有义务安置房屋使用人,为了兼顾产权人与使用人的利益,产权人有可能要将部分与物权有关的补偿,舍弃出来安置使用人。

与物权有关的补偿,我们通常认为是房屋价值补偿,包括“三块砖”,即评估价格、价格补贴、套型面积补贴。那么产权人到底能分得几块砖呢?安置人员又应得多少比例呢?

因为最近杨浦区私房征收较多,我以“杨浦区人民法院”、“私房”、“征收”、“2017”或“2018”为关键词,搜索到人民法院公开的14个相关案例并进行了分析,似乎得出了一些结论。

2016)沪0110民初9137号民事判决书,20168月裁判。

法院认为:产权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人,居住产权人居住在被征收房屋内,属于安置对象;非居住产权人享有被征收房屋所有权,有权取得征收补偿款。居住产权人取得房屋价值补偿款的范围为全部房屋价值补偿款,包括房屋房屋评估价格、套型面积补贴、价格补贴;非居住产权人可取得的补偿范围为房屋评估价格补偿款部分。被征收房屋的居住部分的评估价格、签约搬迁奖励费、基地奖、无不予认定建筑面积奖、非居住部分价值补偿款均应按认定的被征收人员的产权份额予以分配,被征收房屋居住部分的价格补贴、套型面积补贴、搬家补助费、设备移装费、装饰装修补偿应由房屋实际居住产权人享有。

可以看出,法院将第一块砖和部分奖励补贴项目归于产权人,将第二块砖、第三块砖和与搬迁、装潢有关的奖励补贴归于房屋使用人。这种分法比较少见,因为既然产权人能分奖励补贴,为什么却不能分配第二块砖、第三块砖?平常见到的产权人能分配奖励补贴的情况,是至少能分得三块砖的。

那这样的计算方式,相差多少利益呢?我计算了一下,最终非居住产权人获利的利益,与三块砖相比,减少了8/人。

还是同一个法官,他在20182月的判决书中似乎有了不同的观点。

法院认为:两原告(不居住)虽为系争房屋被征收人,但具体分配征收补偿利益时还需考虑被征收房屋的性质和来源,以及被征收人在征收安置时的不同身份、实际居住情况等具体因素予以确定。

被征收房屋的评估价格、价格补贴、套型面积补贴系被征收房屋的价值补偿款,两原告与被告均基于继承关系被列为被征收人,故应按照继承关系分割被征收房屋价值补偿款部分的补偿利益。

自购房奖励、自购房奖励加奖、自购房一次性补贴应归属居住产权人和实际需要购置房屋的被安置人员享有,被征收房屋装潢补偿款、搬家补助费、家用设施移装补贴、不予认定建筑面积的材料费补贴、集体签约奖、按期搬迁奖、按期签约奖及腾空搬迁补贴应由房屋实际居住使用人享有。

很明显,此案中未居住产权人分得了三块砖,奖励补贴分给了居住产权人和安置人员。

与此案例相同的还有6个案例,非居住产权人分得了房屋价值补偿款中应有的份额,即对三块砖进行了分配。还有一个案例,在产权人及其配偶过世后,房屋对外出租,虽然户籍内有13人,但无人居住。最后将所有房屋征收补偿款(包括所有奖励补贴)均作为遗产进行了分割。

除此之外,有三个案例,非居住产权人所分得份额等于甚至小于一块砖的价值,这又是什么情况呢?

2017)沪0110民初3083号民事判决书,20177月裁判。

私房产权人已过世,有配偶和6个子女。本户符合居住困难户保障,共认定居困人员10人。未被认定为居困人员的继承人仅在第一块砖的70%范围内取得了遗产。而产权人的配偶享有一半产权,同时也有继承权,也只得到了第一块砖的遗产分配,另加其居困保障的金额。余下全部款项,给除产权人以外的9位居困人员(包括继承人)分配,平均下来每人份额都还没有达到人均托底数(245300元)。本户购得5套安置房屋后还需要支付差价532573元。

同月也有一份判决,7位继承人,居困保障人员共17人,购置10套房屋后需支付差价240余万。非居困产权人所得份额与第一块砖中的继承份额相当。

法院理由:原告(非居困产权人)作为共有人,对于征收协议中与房屋物权部分相关联的货币补偿部分应当享有相应权利。但是由于本户被认定为居住困难户,所以在分配征收补偿款时要兼顾房屋产权人与房屋使用人的利益,房屋产权人有义务对房屋使用人进行安置。

第三个案例,201711月裁判。这户并非居住困难户保障,产权人配偶仍在世,并一人实际居住于私房内,其系残疾人,并患有恶性肿瘤。另有3子女。户籍不在册的子女只分得第一块砖的继承份额。户籍在册的子女及家属并未实际居住,但奖励补贴由在册的产权人配偶和两个子女共三个家庭分配,并特别向产权人配偶倾斜,而户籍在册的产权人也分得了三块砖以上的份额。

可以看出,前两个案例,是居住困难户的情况,在安置人员不能得到充分的安置补偿时(比如人均得不到托底保障数额),此时会缩减非居住产权人的利益。第三个案例,更侧重保障产权人配偶这位老年人的利益,为了让她得到足额的补偿款,又兼顾户籍人口的利益,也缩减了户外产权人的权益。

最后还有2个案例,法院没有陈述特别的理由,酌情分配给非居住产权人的份额,金额接近于第一块砖和第三块砖之和。第三块砖的金额通常大于第二块砖。

所以近期14个案件中,其中按三块砖甚至大于三块砖进行分配的有8个案例,大于或等于第一、第三块砖分配的有3个案例,小于或等于第一块砖的有3个案例。这个仅供大家参考,因为个案会有自己独有的案情。


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