公房居住权如何实现

  发布时间:2019-03-04 16:11:34 点击数:
导读:公房居住权如何实现公租房因为其房屋性质的不同,有时也会产生各种不同的问题。同产权房不同,其权利不属于产权人,而是属于承租人与共同居住人享有。但是过去的公租房往往面积狭小,不能满足所有人的居住,那么剩余的

公房居住权如何实现

 

   公租房因为其房屋性质的不同,有时也会产生各种不同的问题。同产权房不同,其权利不属于产权人,而是属于承租人与共同居住人享有。但是过去的公租房往往面积狭小,不能满足所有人的居住,那么剩余的人该如何主张自己的居住权?

   首先我们要明确什么是共同居住人,在《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》中明确了,《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。

先从户籍来看,很多人认为迁入户籍就能享受一定的利益,但是这并不是正确的。仅迁入户口并未实际居住(因居住困难等原因在外居住的除外),一般不应认定其享有居住权益。在系争房屋内有无户籍不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准,而应根据实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑,予以确认。如果承租人或同住人允许他人将户口迁入系争公房,并允许其在公房内居住,可以视为承租人为代表的公房使用权人同意让渡部分公房使用权,但入住人为未成年人,或双方另有约定的除外。

他处有房是除了户籍以外另一个非常重要的考量因素,其在动迁中的不同语境下又有多个评判标准和角度,那么对于实现居住权的角度来看,多数意见认为:他处有房应限定在福利分房,但曾经在他处享受过公房动迁补偿,未将补偿款用于购房的,或者获得其他住房福利补偿的,达到标准的,也应视为“他处有房”。自行购买的私有住房一般不在考虑范围之内。

关于居住权益的实现方式,倾向性意见认为:经审理当事人一方确享有公房居住权,但目前实际未入住的,其诉请要求入住,且讼争公房适宜当事人分开居住使用,不存在居住困难、矛盾激化等情况的,可以支持当事人排除妨碍、实际入住。然而对于当事人享有公房居住权,但目前实际未入住,且双方不适合共同居住的,如存在当事人之间矛盾较为激化、公房居住面积畸小、不宜共同居住等实际入住困难的,应引导当事人变更请求,原则上以货币补偿等形式解决一方在外居住保障的问题。若相对方确无力支付货币补偿款的,可以通过补偿在外一方部分租房费用的形式,实现分开居住。

    需要注意的是,如果以此为由提起诉讼,不宜以用益物权纠纷为由,公房居住权不是一种物权。基于物权法定原则,在法律未规定居住权的情况下,不应创设物权性质的居住权。故可根据纠纷性质确定为“排除方案纠纷”等案由。

在上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终1673号民事判决书中,法院认为,《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容,由法律规定”已经确立了物权法定原则。邱X起诉要求确认其对系争房屋享有居住权,然我国法律目前并无居住权的相关规定,邱X主张的居住权非属法律规定的独立物权种类,不能作为诉讼标的,不属于民事纠纷审理的范围。原审法院受理本案缺乏法律依据,所作判决应予以撤销。若邱X认为其居住系争房屋受到妨害,且权益无法实现,可以排除妨害为由另行主张。

相 关 案 例 及 分 析

 

上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终98号:本院认为,根据在案证据,系争房屋来源于XX年XX路房屋动迁安置,安置对象是石X、蔡A、案外人蔡B人,蔡C并非安置对象。因此可以认定系争房屋的取得与蔡C无关。蔡C户籍虽在系争房屋,但在他处有长期稳定居所,不在系争房屋内居住。因此难以仅凭其户籍在册而确认其为系争房屋同住人。上诉人蔡C的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院难以支持。

上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初4266号:根据上海市公房政策规定,公有居住房屋的共同居住人是指在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。李X户籍在系争房屋内,有长期在系争房屋内居住的事实,且他处无房,故符合成为系争公有住房同住人的条件,享有系争房屋的居住权。但周X现已实际居住系争房屋,根据系争房屋的结构、面积尚不足以使两户人家能互不影响的居住,在现有状态下李月娣不宜住回系争房屋,故李X要求排除妨害、入住系争房屋的请求,本院难以支持。李X有居住权而不能住回房屋,现实际居住人周X应给予合理补偿。因李X未提出相关诉求,故本案中难以处理。关于补偿的期限、标准,可由双方协商确定,协商不成的,李X可另行诉讼解决.

上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终13261号:本院认为,上诉人与被上诉人杜A是兄弟关系,被上诉人杜B是被上诉人杜A、凌X所生之女。本案系争房屋是通过动迁安置所取得的使用权房屋,被上诉人杜B是该动迁安置对象,其对系争房屋享有居住使用权。被上诉人杜A与凌X虽居住在系争房屋内,但其不是系争房屋的安置人,户口亦不在系争房屋内,且他处另有住房,故其对系争房屋不享有居住使用权。现上诉人杜X作为系争房屋的使用权人起诉要求被上诉人杜A与凌X迁出系争房屋,于法不悖。 

一般认为公房的同住人以及原始受配人对房屋享有居住权。若居住权不能实现,可以通过诉讼方式解决。但是由于房屋面积狭小,现实不足以使多个家庭迁入的情况,可能让实际居住的人以折价款或者每月提供房租的方式实现权利。

值得一提的是,在这种情况下,户籍并不是一个特别重要的因素,而实际居住可能更为重要。同住人并没有明确要求户籍在系争房屋内,即使在房屋内无户籍或者为外市户籍,也有可能被认定为同住人。而福利分房与动迁一般也不考虑外省市的情况。

本文仅供大家参考,个案都有自己独有的案情,不可生搬硬套。具体问题还是建议向专业律师咨询。

 

 

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