购买拍卖房要注意权属问题——上海房产律师
房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托,向社会公告房地产出售信息,通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。
房地产拍卖中的房地产来源主要有:
(1)因仲裁、司法行为需要变卖的财产
(2)因信贷纠纷需要
(3)因社会个人委托
通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票,通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。
2011年10月,家住南充市高坪区的杜先生委托一房产中介公司,以低于市场价近10%的价格在拍卖公司竞拍下,获得了高坪区鹤鸣路上的一处房产。虽然竞买后不久便到入住了,但至今却仍未拿到房屋产权证。
房产拍卖目前已形成市场,不少房产中介、网站、媒体等都会发布房产这样的拍卖信息。通过拍卖处置的房产通产都会低于市场价格,竞拍者只需要缴纳一定的保证金便能参与。
目前采用拍卖方式出售的房产大致可分为三类,一是法院的民事案件中,被执行人因没有足够经济能力,法院强制对其房产进行拍卖、变卖达到执行目的;二是单位或个人通过拍卖,处置空置的房产资源;三是开发商为制造噱头,达到促销目的,通过拍卖公司来出售房屋。真正意义上的拍卖,大部分是法院在处理民事案件中采取强制措施,以清偿债务。大部分案件是房屋产权人将房产抵押给银行、担保公司等金融机构,或者借债无力偿还等民事纠纷而产生的债务清偿。
上海房产律师提醒:在购买拍卖房产时,竞买人需审查拍卖公司自身及拍卖师的资质。此外,竞买人应对所拍卖的房产进行必要的了解,履行自己的调查核实义务,可以对将要竞拍的房屋进行实地查看,并到房管部门进行相关查询。
一般好的房源都被拍卖公司、投资公司等内部消化,流通到市场上的房源,价格虽优惠于市场价,但这其中不排除被拍卖公司、投资公司所控制的现象。作为普通购买者在参与拍卖时,除拍卖房产的“低廉”价格外,更应该明确房产的权属问题,以避免不必要的麻烦。
像杜先生这种状况,可通过司法途径,对拍卖公司、委托方乃至中介公司提起起诉,以维护自己的合法权益。按照我国拍卖法相关规定,竟买人有自行或委托代理人参加竞买,并有权了解拍卖标的瑕疵,查验拍卖标的和查阅相关资料。
上海房产律师提醒:购买拍卖房要注意权属问题竞买人取得竞拍所得受到损失后,若委托人此前书面告知了拍卖人所拍卖的房产的瑕疵等问题,由拍卖人承担全部责任。如果委托人没有书面告知拍卖人所委托拍卖的房产的瑕疵等问题,或拍买人与委托人恶意串通,从而给竞买人造成损害,也由拍卖人承担责任,拍卖人则可向委托人追加赔偿责任。
张峥嵘律师
咨询热线:
13818784511
张峥嵘,万商天勤(上海)律师事务所合伙人,静安区优秀民事诉讼代理律师,资深上海房产律师,上海拆迁律师,上海动迁律师。有十余年从业经验,长期专注于房屋买卖纠纷、房产权属纠纷、房屋动拆迁纠纷、宅基地动迁、拆迁补偿款分割、房屋征收纠纷、离婚房产等专业领域。诉讼经验丰富,胜诉率高,案情分析判断准确,各类成功案例众多。同时张峥嵘律师作为有着二十一年党龄的律师,又有法院审判工作经历,崇尚诚信服务,严守执业道德,以细致、谨慎、周到、专业的服务深得当事人信赖。执业证号:13101200511280879。
咨询热线:13818784511,当面咨询请提前预约。
地址:上海浦东新区陆家嘴世纪大道88号金茂大厦32楼(地铁二号线陆家嘴站)。