房屋买卖引发的夫妻产权纠纷--上海房产律师

房屋买卖引发的夫妻产权纠纷

张峥嵘律师

    朱小姐和丈夫关系不和，在离婚前准备将她和儿子名下的房产出售，但交易中心要求出售未成年人房产时，需要未成年人的父母双方到场签字。朱小姐的丈夫不愿意配合，买方林先生没有办法，就起诉到了法院，要求朱小姐和她儿子履行合同，将房屋过户给他。

    然而在案件审理过程中，朱小姐的丈夫说这个房屋是他们夫妻共有财产，不同意出售。朱小姐的丈夫还提供了一份购房款的支付凭证。凭证显示是朱小姐的公公委托某家公司给开发商汇的款项，该款项就是购买系争房屋的全部款项，朱小姐没有支付过购房款。朱小姐则认为，既然产权登记在自己和儿子名下，这房子就是赠与给自己和儿子的，和丈夫没有关系。

    法院判定，系争房产是朱小姐和丈夫在婚姻关系期间受赠的财产，朱小姐与出资方没有赠与合同，不能证明房产是赠与给其个人的，因此这个房产是朱小姐与丈夫的夫妻共有财产。未征得共有人的同意，此房屋买卖合同无法继续履行。最终林先生要求将房屋过户给自己的诉讼请求，没有得到法院的支持。

    本案包含的法律知识点：

        1、上海各区的交易中心要求出售未成年人房产时，父母双方都到场。实际这一规定没有充分的法律依据，父母无论存在婚姻关系与否，任何一方都始终是未成年人的监护人、法定代理人，都有权处置房产。如果本案不是涉及到夫妻共有财产的问题，林先生作为买方利益应该得到保护，法院会判决产权人协助过户。凭法院的判决书和协助执行通知书，在没有父母一方的协助下，也可以办理过户。

        2、本案房屋涉及夫妻共有财产，即使朱小姐的丈夫不是名义上的产权人，但其对房屋的权利受法律保护，未征得其同意，朱小姐无权单方处分。当然如果房屋已经过户到林先生名下，且林先生没有过错，朱小姐的丈夫也不能追回房产，只能向朱小姐要求补偿。

        3、虽然房屋买卖合同未征得共有人同意，但并不会导致合同无效，只是造成合同无法继续履行的后果。林先生要求过户的诉请虽然未得到支持，但仍然可以要求朱小姐承担违约责任，甚至包括房屋增值的损害赔偿。