公有住房买卖合同无效纠纷--上海房产律师|房产纠纷律师

上海嘉定法院案例   公有住房合同无效纠纷

    案件当事人：
    原告甄某。
    委托代理人陈某，上海市友林律师事务所律师。
    原告徐甄某。
    委托代理人周某，上海市友林律师事务所律师。
    被告徐朱某。
    委托代理人张峥嵘，上海石红卫律师事务所律师。
    被告李某。
    被告上海江桥建设开发有限公司。
    被告徐某某、徐3、徐4、徐5。

    案情：
    原告甄某与徐4系夫妻，是原告徐甄某的父母；徐某4的母亲崔某共生育四子一女，即徐1、徐2、徐3、徐4、徐5；徐1已过世，被告徐某某是徐1的女儿；被告徐朱某是被告徐3之女；被告李某是被告徐2之女。上海市普陀区光新路119弄某号系崔某的私房，两原告与崔某以及被告徐朱某、李某的户籍均在该房屋内。1995年11月该房屋被拆迁后，拆迁部门安置嘉定区江桥镇江桥二村五街坊9号某室公房一套，承租人为崔某，并在租用公房凭证附注内写明应报户口五人，即崔某、徐朱某、李某、甄某和徐甄某。同年12月19日，两原告的户籍从上海市普陀区光新路119弄某号迁入上海市运光路83号501室房屋内（系被告徐3单位分配的公房）。2000年12月，崔某与被告徐朱某、李某的户籍迁入安置的江桥二村该房屋内。2001年2月10日，崔某、徐朱某与被告江桥公司签订《上海市公有住房出售合同》，由崔某、徐朱某、李某购买江桥二村五街坊9号某室房屋，产权登记在崔某、徐朱某与李某名下。2003年11月崔某去世。现原告认为，被告购买该房屋时未经两原告同意，侵犯了两原告的合法权益，故提起诉讼，要求确认崔某、徐朱某、李某与被告江桥公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效。

    分析：
    张峥嵘律师接受被告徐朱某委托后，对案情进行了缜密的分析，本案的事实并不复杂，主要争议在于法律适用上。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：
　　 （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　 （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　 （三）以合法形式掩盖非法目的；
　　 （四）损害社会公共利益；
　　 （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
    必须满足上述五个条件之一，合同才能被确认为无效。因此关于合同无效的认定，是非常严格的。本案中原告主要认为被告购买公有住房的行为违反了上海市公有住房出售政策，同时侵犯了其合法权益，以此作为主张合同无效的理由。可以看出，原告想适用的是合同法五十二条中的第（二）、第（五）款。那么首先要排除第五款的适用，法律是指全国人大和人大常委会制定的法律，而行政法规是国务院依据宪法和法律制定的法规，而上海市所谓的公有住房出售政策或者上海市地方政府的规定都不可能是法律或行政法规的一种。因此即使违反了上海市地方法规或政策的规定，都不可能导致合同无效的结果。
    而关于第二款的适用，是否损害了原告的合法权益呢？根据徐朱某提供的线索，张峥嵘律师进行了多次调查，获取了重要证据。1999年房屋拆迁后，原告的户籍迁入了上海市普陀区光新路113弄某号，该房屋为徐3单位分配的公房，原告两人的户籍迁入后，徐3因居住困难又得以从单位获得了新套配的公房，位于上海市欧阳路318号某室。该租用公房凭证上体现承租人为徐3，同住人为原告两人。2000年3月14日徐3与原告甄某共同签订了《职工家庭购买公有住房协议书》，由徐3签订了《上海市公有住房出售合同》，取得了欧阳路318号某室房屋产权。
    张峥嵘律师认为：
    原拆迁的光新路私房是崔某的私房，原告不享有产权，而住房调配单中虽有原告名字，但那是为解决居民的居住困难给予的福利待遇，因为社会资源有效，这种福利待遇不能重复享受，否则就失去了公平。而原告有他处（运光路、欧阳路）一直享有单位分配的公房，住房条件并不困难。依据上海市《关于出售公有住房的实施细则》第四条规定：按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。原告徐甄某在2001年公房出售时未成年，因此不是同住成年人，不享有权利。第十条还规定：职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。以家庭为单位，原告一家在2000年即江桥二村房屋购买产权之前已经用成本价购买了欧阳路的公有住房，因此在2001年江桥二村房屋买下时，原告不能再享有购买公有住房的权利。因此在2001年崔某将江桥二村房屋买下产权时，合同由崔某、徐朱某、李某签署，产权登记在崔某、徐朱某、李某名下，并未侵犯两原告的合法权益，因此两原告无权来主张《上海市公有住房出售合同》无效。
    嘉定区人民法院经过三次庭审，最终完全采纳了被告代理人张峥嵘律师的意见，驳回了原告的诉讼请求。此案业经上海市第二中级人民法院二审，维持原判。