上海仲裁委员会案例--为骗取贷款的房屋买卖合同无效

上海仲裁委员会案例

为骗取贷款的房屋买卖合同无效纠纷

       【案情】
    第一申请人：孙某某
    第二申请人：孙某
    被申请人：谢某
    孙某某系孙某父亲，两人名下有一处位于上海市闵行区华宁路×弄×号×室的房屋。2005年，孙某因经商缺少资金，与朋友谢某商量将房屋过户给谢某，以获得银行贷款。为了瞒住孙某某，孙某找了案外人冒充其父孙某某，在上海市公证处办理了以案外人唐某为代理人的房屋买卖委托公证。此后孙某和代理人唐某与谢某签订了《上海市房地产买卖合同》，并办理了贷款手续和房屋过户手续，房屋过户至谢某名下后，孙某得到了银行贷款29万。此后房屋一直由孙某继续居住，由孙某每月替谢某偿还银行贷款，其父孙某某毫不知情。两年后孙某经营状况不错，打算将银行贷款还清后，将房屋重新变更至自己和父亲的名下，但此时，谢某反悔，不予配合，坚持声称房屋是自己买下的。孙某见状不再替谢某偿还银行借款，法院查封了房屋，父亲孙某某终于知道了事情真相。父子二人不得已，根据买卖合同的仲裁条款约定，将谢某诉至上海仲裁委员会，要求确认原买卖合同无效，将房屋恢复至两申请人名下。

    【裁决】
     仲裁庭认为：申请人与被申请人签订的房屋买卖合同，非双方当事人真实意思表示，应确认无效。因双方当事人签订房屋买卖合同的真实意思不是进行房屋买卖，实际是为了进行借款而以该合同套取银行贷款，以解第二申请人用款之急。且被申请人称无钱可借，却购买价值40余万元的房屋买卖合同，有悖常理。
据此，申请人关于主张合同无效的主张成立。因合同无效，申请人已经收取的29万元款项应返还给被申请人，被申请人则应将房屋产权返还给申请人。现申请人愿意承担此借款债务以消除抵押登记，系当事人意思自由，可予准许。
    关于第一申请人提出的对房屋买卖不知情的主张。仲裁庭认为：两申请人系父子关系，共同拥有系争房屋产权，第一申请人的身份证又在第二申请人手里，按常理第一申请人应该知道权利被侵害，即使如其所称不知情，只能说明对自己的权利漠不关心，因而就要承担对自己的权利不受法律保护的后果。故仲裁庭对该主张亦不能支持。
    据此，仲裁庭依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款的规定，作出如下裁决：
    一、确认第一申请人孙某某、第二申请人孙某与被申请人谢某于2005年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；第一申请人孙某某、第二申请人孙某应在本裁决书作出之日起十日内向被申请人谢某返还人民币29万元；被申请人谢某应在收款同时向中国银行股份有限公司上海市浦东分行办理抵押贷款登记注销手续，并在抵押贷款登记注销之日起十日内将上海市闵行区华宁路×弄×号×室房屋的房地产权属自被申请人谢某名下转移登记至第一申请人孙某某、第二申请人孙某名下。
    二、本案仲裁费用人民币15490元，由第一申请人、第二申请人承担7745元，被申请人承担7745元。

    【评析】
    本案的关键在于以何种理由来确认合同无效。直观地看，第一申请人孙某某不知情，未亲自办理过委托公证，其合法权益受到了侵害。但孙某某是受害人，是否就应该无条件的保护其权利，使房产重新归于其名下呢？谢某的权利和孙某某的权利孰轻孰重，优先保护谁呢？在正常买卖中，买方信任公证机构出具的公证委托书，购买房屋并办理了过户手续，支付了相应的对价，买方就应是该房屋的善意受让人。孙某某只能向孙某主张分割售房款，而不能直接主张房屋的物权。同理房地产交易中心信任此公证委托书，亦没有义务去核实委托人意愿的真实性，交易中心也没有过错。本案中申请人没有证据能证明被申请人谢某参与了委托公证书的办理过程，即无法证明谢某明知公证委托书有假，明知委托售房不是第一申请人孙某某的真实意思表示。因为无法证明谢某与第二申请人孙某有恶意串通，损害第一申请人孙某某的行为。因此本案不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”合同无效的规定。
    但本案有明显证据能证明孙某与谢某的房屋买卖只是为了帮助孙某获取银行贷款，解决资金周转问题，谢某未实际支付过房价，房屋过户后，由孙某继续居住原房屋，缴纳水、电、煤相关费用，并由孙某偿还银行贷款。因此双方的本意并不是为了实现房屋产权的转移，而只是以房屋买卖的形式，向银行套取利率较低的住房按揭贷款。因此更适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款“以合法形式掩盖非法目的”合同无效的规定。且该合同实际并非双方当事人的真实意思表示，不具备民事法律行为的效力，因此不能产生设立、变更、终止民事关系的结果。仲裁即依此理由作出了裁决，同时因为孙某实际获取了银行的贷款，亦应由孙某本人代替谢某偿还。