上海闵行法院案例--房产买卖合同无法协商,只需返还定金
上海闵行法院案例
买卖合同未能协商,只需返还定金
原告:孔某
委托代理人:李某,上海某律师事务所律师
被告:张某
委托代理人:张峥嵘,上海欧瑞腾律师事务所律师
2009年8月19日,孔某与张某经中介公司居间介绍签订了一份《房屋定金协议书》,孔某向张某购买位于上海市闵行区沪青平公路101弄3号706室房屋,由于张某的房屋除抵押给银行外,还抵押给了典当公司,双方在协议中约定:张某承诺在签订本协议后即去典当公司预约还贷时间、撤销相应的抵押手续,在孔某支付首付款给资金监管公司时,孔某贷款审批完成后,张某到典当公司结清贷款,去交易中心注销抵押。还约定:孔某于2009年8月22日前,签订买卖合同当日支付首付274000元,并通过中介方与张某签订《买卖合同》。剩余部分款项由中介方帮助张某办理银行商业贷款及公积金贷款,并由资金监管公司支付余额。张某同意孔某以贷款方式支付张某部分房款,并同意孔某采用的96%资金监管的方式支付。当天孔某按约支付张某2万元定金。
签订协议后孔某认为按合同约定,张某应先去典当公司还清贷款,抵押注销,然后双方再签订买卖合同,支付首付款。而张某认为,按合同约定,收取定金后是先向典当公司预约还贷,等双方签订了买卖合同和资金监管合同,原告支付了首付款后并且贷款审批通过后,再由被告还清贷款,并把所有抵押注销掉。由于双方分歧很大,在约定的签订买卖合同的当天,双方未能签订买卖合同。
之后中介没有再约双方协商签订买卖合同,而是帮原告向银行申请按揭贷款,原告获得了银行贷款审批后,即向法院起诉。原告认为被告没有按约定偿还银行贷款,注销银行和典当公司的抵押,导致双方无法继续履行交易手续。因此要求被告双倍返还定金,并要求被告赔偿申请贷款的费用1980元,以及经济损失214440元。
双方的争议集中在到底是应先签订买卖合同、支付首付款还是先还清贷款,注销抵押。那么《房屋定金协议》里是如何约定的呢?合同约定:张某承诺在签订本协议后即去典当公司预约还贷时间、撤销相应的抵押手续,在孔某支付首付款给资金监管公司时,孔某贷款审批完成后,张某到典当公司结清贷款,去交易中心注销抵押。此条款,前半段的意思是张某应在签订本协议后预约还贷时间、撤销相应的抵押手续,而后半段的意思则是在原告支付首付款后被告结清贷款,抵押注销。显然,合同条款前后有矛盾,而原、被告则各执一词,都选择对自己有利的说法。之后在协商签订买卖合同时,双方仍未能达成一致。实际上,按照通常的交易惯例和本次交易的特殊情况,正常的顺序应是:签订定金协议后,卖方预约还贷,双方签订买卖合同和资金监管合同,买方向资金监管公司支付首付款,申请银行贷款,贷款审批通过后,卖方还清所有贷款,抵押注销,再办理过户。而买方却不能接受这样的顺序,而是按自己的意愿理解并执行协议。
被告的委托代理人张峥嵘律师认为:双方虽然签订了《房屋定金协议》,但并不意味着将来一定要签订房屋买卖合同,更不代表卖方必须按买方的要求签订房屋买卖合同。在签订正式房屋买卖合同之前的协商过程中,由于意见不一致导致出现纠纷或者合同解除,不能认为是哪一方违约。本案中买卖双方发生争议的主要原因在于合同的约定不明确,交易顺序前后矛盾,造成实际履行过程出现障碍,双方不能达成一致。而且就该涉案房屋注销抵押的时间、方式以及购房款的支付的顺序问题,属于影响当事人签订买卖合同的重要因素。双方均要求对各自有利的意见要求履行协议,导致达不成一致意见,双方均无过错,被告不存在违约行为,只需退还原告定金2万元整。
一、二审法院均采纳了张峥嵘律师的意见,判决:“一、原、被告签订的《房屋定金协议》于本判决生效之日解除;二、被告于本判决生效之日起十日内向原告返还购房定金2万元;三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费由原告负担2423.15元,被告负担150元。”
可见,签订了定金合同,收取了定金,最终双方没有达到一致意见,并不视为违约,作为卖方不需要双倍返还定金;反之对买方亦然,即定金不会被没收。
张峥嵘律师
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张峥嵘,万商天勤(上海)律师事务所合伙人,静安区优秀民事诉讼代理律师,资深上海房产律师,上海拆迁律师,上海动迁律师。有十余年从业经验,长期专注于房屋买卖纠纷、房产权属纠纷、房屋动拆迁纠纷、宅基地动迁、拆迁补偿款分割、房屋征收纠纷、离婚房产等专业领域。诉讼经验丰富,胜诉率高,案情分析判断准确,各类成功案例众多。同时张峥嵘律师作为有着二十一年党龄的律师,又有法院审判工作经历,崇尚诚信服务,严守执业道德,以细致、谨慎、周到、专业的服务深得当事人信赖。执业证号:13101200511280879。
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