房屋买卖中卖家违约怎么办？

这周上海的房价上涨的比较厉害，而卖家违约的现象也要较以往更加频繁，因此对于卖家能不能双倍返还定金而不履行合同，首先要看双方订立的合同是定金协议还是房屋买卖合同，并且还要看定金协议与房屋买卖合同是不是够成本约，定金协议不等于预约，房屋买卖合同也不等于本约。简单来讲只有签订定金协议并且不够成本约的情况下才可以选择支付双倍定金以此不履行合同。

根据《民法典》第495条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”因此预约合同是为了达成本约合同而订立的合同，一般名称为定金合同或者居间合同。而本约合同就是正式的合同，双方达成一致意见，成立正式的合同关系，受到合同约束。但是如果居间合同或定金合同里对买卖合同的主要条款进行了约定，也一般属于本约合同。

预约合同还是本约合同的关键在于合同能否继续履行。如果是预约合同的话，即使卖方违约不交房或者买方不付款，那么守约方只能依靠定金罚则解除合同。如果双方签订的是本约合同，那么守约方就可以请求违约方继续履行合同。

如果双方签订的是预约合同，那么赔偿的范围一般只限于定金罚则，也就是卖方双倍返还定金或者买方无权要求返还定金。

如果双方签订的是本约合同，根据《民法典》第五百八十八条第一款规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”守约方可以主张违约金或者定金罚则，另外如果房屋大幅上涨超过20%，此时守约方如果是买方还可以向卖方主张因房价上涨所造成的差价损失，法院可能会根据实际情况调整差价损失赔偿的金额，并且此时赔偿的参考价值可能以法院审理时房屋价格为准。

有些卖方认为只要向买方表达解除合同的意思，并且支付违约金合同就可以解除了。此种认识是错误的，合同的解除权分为约定解除和法定解除，但是都需要满足一定的情形守约方才可以解除买卖合同，而违约方不享有解除合同的权利。

《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”