二手房买卖的注意事项（二）--上海房产律师|房产纠纷律师

二手房买卖的注意事项（二）

           接上文《二手房买卖的注意事项（一）》

    七、之前说到二手房买卖有很多不确定的风险，包括付掉的首付款也有被侵吞的风险。那么有没有对买方购房款最保险的方法呢？有一样叫“资金监管”。就是买卖双方委托一个双方都信任的第三方机构，比如中介、银行、房地产交易中心或者律师事务所等作为资金的监管方，买方所有房款依据资金监管协议支付给这个第三方机构，卖方予以认可，待买方获得房地产权证或合同约定的条件成就时，第三方机构再将监管的钱款交付给卖方。这就保证了万一交易过程中发生差池，买方没有顺利获得产权，所付出的钱款也仍然保留在安全的地方，不会被侵吞。当然这种付款方式需要多支出一笔资金监管费，同时需要得到卖方的认可，通常在卖方不急等用的情况下可以接受。但这种方式是绝对对买方有百利而无一害的。

    八、很多买方或卖方因为不是房产专业人士，对于中介十分信任，相信中介所计算的税费金额，相信中介口头承诺能办出几成多少利率的贷款，相信……。然而现在中介参差不齐，如果碰到诚信的中介那是买卖双方的福气，而如果正相反，买卖双方至少有一方将非常受害。严重的后果可能导致买卖不成，还需要承担违约责任，还没有任何证据和依据来追究中介的法律责任。因此凡事多留一个心眼，税费问题可以亲自向房产交易中心咨询，贷款问题可以亲自向银行咨询，中介如有承诺，最好能形成书面文字备查。

    九、明确房屋信息及权属状况。在签订居间协议，支付定金前，就应该到交易中心查询一下房屋权属及信息。这个凭个人身份证报上房屋的详细地址就可以查询了。上面有房屋产权人，房屋建筑面积，类型和结构，一般还都有竣工年限，土地使用权期限，房屋有无抵押有无查封的信息等。因为居间协议里通常都会有这样的条款：房屋状况以产权登记为准，买方签署协议时已了解房屋状况等。先亲自查询房屋信息可以避免在不完全了解房屋状况的情况下签署居间协议、支付定金，而当真正了解房屋情况时却不能再反悔。

    同样的，除了登记的房屋信息外，还有一些房屋周边状况，比如有些人可能比较介意的高压线、信号塔、垃圾处理站等等，都要实地考察再做决定。签署协议后再因为这些情况要求解约，没有法律依据，会视为违约。

    十、关于合同违约的处理。上海市房地产买卖合同的标准版本中主要有三个选择：一种是由违约方支付滞纳金，合同继续履行；另一种是给予违约方一定的宽限期，超过宽限期后，守约方可单方通知解除合同，违约金支付20%的违约金；第三种是由双方另行选择的处理方式。这里要注意的是合同解除权只有守约方才能行使，违约方不能主张解除合同，除非守约方同意。同时合同解除不是随意的，必须要有合同依据或法律依据。如果选择上述第一种处理方式，则无论守约方或违约方，都不能解除合同，因为没有合同依据，除非法律有特别规定。很多人对此颇有误解。

    十一、居间协议往往是产权人中的一人签订，或者产权人同住的近亲属签订，这样的协议有法律效力吗？居间协议签订并支付定金后，签订协议的买卖双方形成了定金合同关系，而不是买卖关系。收取定金的人只是保证将来房屋产权人能按居间协议的约定前来签订买卖合同，因此签署居间协议的人是否是产权人，并不影响定金合同的效力。如果签署协议的人最终未能保证所有房屋产权人前来签署买卖合同，即为违约，依据法律应双倍返还定金。同样对于买方来说，也必须遵守此居间协议，不能以签署协议的人不是产权人本人而毁约，除非有确切证据表明产权人不同意出售房屋。