婚前房产的拆迁安置房离婚时如何分割--上海动迁律师

【案情】

原告田某与被告雷某原为夫妻，双方在离婚时没有其他争议，只对于雷某婚前所建的位于某宅基地上的三间平房在2009年被拆迁时取得的安置房应当如何分配，双方产生分歧。

经审理查明，雷某被拆迁的三间房屋评估总价值为99361.26元，加上搬迁补助、补贴等27345.8元，共计补偿款126707.06元。雷某以该补偿款购买了面积为127.71㎡的安置房一套，并向开发商补缴房款37325.14元。按照新民村的拆迁安置方案规定，凡在拆迁范围内有住房长期居住并有本村集体户口的，购买拆迁安置房，每人可享受60㎡的安置优惠价面积，超出部分按市场价购买。安置优惠价为1250元/㎡，市场价为1820元/㎡。

【争议】

本案争议的焦点是雷某婚前房屋被拆迁后的安置房性质上属于雷某个人财产还是夫妻双方共同财产？一种观点认为：该安置房系双方婚姻关系存续期间所得，该房屋应当归夫妻共同所有。另一种观点认为：该安置房系拆迁雷某婚前所有的房屋后转化而来，故该房屋系雷某婚前财产所演变，性质上仍属于雷某个人财产。

【评析】

笔者认为：不能简单的确定为婚前个人财产或者婚后夫妻共有财产。其中既有个人财产部分，又有婚后共有部分。

首先应分析补偿款性质。补偿款是拆迁人给予原房屋所有人因房产被拆的补偿，主要包括原房屋评估总价值、装饰补偿金、搬迁补助费、搬迁奖励金等，故该补偿款是由被拆迁房屋转化而来。根据物权效力的延伸理论，婚前财产并不因财产形态的变化而改变其性质，因此雷某婚前所有的房屋被拆迁后所得的补偿款仍属于雷某个人财产。

再来分析优惠价性质。目前，我国农村宅基地上的房屋被拆迁后，一般都采取补偿款与优惠价安置相结合的办法，即一方面根据被拆迁人原有房屋的具体价值给付相应补偿款，另一方面根据原房屋居住人口数确定被拆迁人所能够以优惠价计算的安置房面积。可见补偿款是对物的补偿，而优惠价则是对人的安置。开发商允许被拆迁人根据人口数以优惠价购买安置房，实际是一种变相的对人的补偿。由于这种补偿发生在雷某与田某婚姻关系存续期间，即按照雷某婚后所计算的人口确定，故田某也作为居住人口之一属于被安置对象，该安置房也包含了田某“人”的因素，因此，该安置房并不完全属于雷某个人财产。

因此该安置房的价值应由两部分组成：一是对物的补偿，形式为拆迁补偿款126707.06元；二是对人的安置，形式为安置优惠价，即购房者可以比市场价购买少交的那部分房款。

本案中，拆迁安置房的面积为127.71㎡，总价为164032.2元。根据新民村拆迁安置方案，雷某与田某均能以1250元/㎡的优惠价购买60㎡的安置房，超出部分按照市场价1820元/㎡计算。因此，该安置房价值成分中，126707.06元的房款系房屋拆迁补偿款，属于雷某个人财产；因优惠价购买少交的那部分房款，具体数额为68400元(1820元/㎡×127.71㎡-1250元/㎡×60×2-1820元/㎡×7.71㎡)，系对人的安置，应为雷某与田某的夫妻共同财产。对夫妻双方共同财产，因雷某与田某并无特别约定，故原则上应当予以均分，即各占34200元。另外，2009年雷某向开发商补缴的房款37325.14元系夫妻关系存续期间缴的，此款也属于夫妻共同财产，双方各占份额18662.57元。因此，该拆迁安置房中，雷某所占的份额为179569.63元(126707.06元+34200元+18662.57元)，田某所占份额为52862.57元（34200元+18662.57元）。

考虑到该拆迁安置房于2009年购买，时至今日存在房屋增值问题，故在具体分割该安置房时，应结合该房屋现有价值，依据双方所占份额进行分割。