逾期办理小产证 开发商承担违约责任--上海房产律师

2009年7月，原告陈某与被告某开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定陈某购买开发商预售的某号4层403室房屋；开发商承诺在2011年7月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），陈某有权单方面解除本合同；在开发商办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后10日内，由买卖双方签署《房屋交接书》；签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。签订合同后，被告依约交房，却因房地产主管部门增加了部分办证审核环节，延迟了4个余月方办出大产证，从而导致原告取得小产证的时间也比合同约定迟延了4个余月。因此原告诉至法院，要求开发商承担逾期办证的违约责任。

《上海市商品房预售合同》通常仅对逾期付款、逾期交房、解除合同情况下的违约责任有相关约定，但对于上述类似的逾期办理大产证、小产证时的违约责任并无约定。本案中虽然开发商辩称是因房地产主管部门程序有变，导致办证时间延迟，但并不足以减免开发商的违约责任。因合同中没有约定此种情况下的违约金的计算方式，通常是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，为同期贷款利率的1.3-1.5倍。最终法院以全部房款为基数，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算了相应的违约金，支持了陈某的请求。